新築と中古の違いって？費用や住宅ローン控除について解説します！
マイホームを購入する時、新築が良いのか中古が良いのか迷いますよね。どちらもメリットデメリットがあるのは分かってはいるけれど、イマイチ決め手がなくて決められない…という方もこの記事を読めば大丈夫。きっとどちらか選ぶことができるようになります。
今回の記事は、新築と中古の違いや住宅ローン控除で受けられる控除の差はどのくらいあるのか、詳しく解説します。
[１]そもそも「新築」「中古」の定義って？
一戸建てのメリットデメリットをまずはチェックしていきましょう。
「そんなの、未入居であれば新築に決まっているでしょ！」と思った方、残念ながら不正解です。実は、完成後1年経過した住宅は未入居であっても中古住宅の扱いとなります。
国土交通省の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によると、「新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）」という記載があります。つまり、新築とは、未入居かつ建築後1年未満の物件ということです。
一方、中古の定義については、完成後1年経過した住宅は未入居であっても（または一年以内でも）使用者に所有権移転された建物、所有権を移転しなくても居住した建物は中古住宅として扱われます。
新築建売住宅の中で、「未入居物件」という表記を見たことがありませんか？これは、建築後1年以上が経過後、入居者がいなかった物件です。建物としては新品であっても「新築」として表記することができなくなるため、「未入居物件」という表記になります。
[２]新築と中古の違い
それでは、新築と中古の違いを様々なポイントで比較してみましょう。
物件価格
新築だから高い、とは限りません。どのエリアも中古の方が物件価格は安いですが、新築と中古の価格差はエリアによって大きく異なります。
都内の人気エリアほど新築と中古の価格差は小さくなりますが、郊外ほど中古に手頃感が出てくる傾向にあります。同じようなクオリティで同じような間取りの家であっても、エリアによっては新築と中古の価格差があるということですね。
「とにかく安く家を買いたい！郊外でも中古でもなんでも良い！」という方には魅力的ではありますが、もし将来売却したくなった時、売却金額を安くしないと売れない可能性もあります。
一戸建ての場合
| かかる費用 | 新築・中古 | 内容 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 新築・中古ともにかかる | 一般的には「売買価格×3％+6万円×消費税」を上限とし、契約時に仲介手数料の50％を支払い、決済時に残金を支払います。 |
| 不動産取得税 | 物件の条件によって税額が異なる | 不動産を取得するとかかる税金です。一定要件を満たす住宅を購入した場合の税額は「（固定資産税評価額－控除額）の3％」。新築～築浅の物件ほど控除額が多くなります。 |
| 水道負担金 | 新築 | 新築住宅を購入し、新たに水道を利用する際に必要になる場合があります。金額の相場は、3ミリで3万円～10万円、20ミリで4万円～20万円、25ミリで12万円～40万円程度です。 |
| その他 | 新築・中古ともにかかる | 印紙税、登録免許税、住宅ローンの事務手数料・保証料などは、新築・中古ともにかかります。新築の場合は、登記免許税の建物にかかる税率が中古より軽減されています。 |
マンションの場合
| かかる費用 | 新築・中古 | 内容 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 中古 | 中古マンションは、売主と買主の間に立つ不動産会社に仲介手数料を支払います。「売買価格×3％+6万円×消費税」を上限とし、契約時に仲介手数料の50％を支払い、決済時に残金を支払います。 |
| 修繕積立基金 | 新築 | 大規模修繕に備えた費用です。新築マンション特有の費用で、中古にはかかりません。金額は20万円台～40万円かかることが多いです。 |
| 不動産取得税 | 物件の条件によって税額が異なる | 不動産を取得するとかかる税金です。一定要件を満たす住宅を購入した場合の税額は「（固定資産税評価額－控除額）の3％」。新築～築浅の物件ほど控除額が多くなります。 |
| その他 | 新築・中古ともにかかる | 印紙税、登録免許税、住宅ローンの事務手数料・保証料などは、新築・中古ともにかかります。築25年を超える物件の場合は、登録免許税が高くなることもあります。 |
資産価値
将来的に住み替えをして売却するかもしれない、となればできるだけ売れやすい（資産価値が高い）物件を買いたいものです。
資産価値の差を分けるポイントは、土地です。建物の価値は経年劣化によって下がっていきますが、土地の価値は劣化によって下がることはありません。
家の寿命として一戸建ての場合は30年、マンションは50年といわれていますが、これはあくまで税制上の考え方。不動産の売買において、建物の耐用年数は資産価値にそれほど影響を及ぼしません。築年数が古くても、人気エリアに建つ物件はあっという間に売れます。
将来的に売れやすい（資産価値が高い）物件を選ぶには、駅からの距離、都心部へのアクセスの良さが大きなポイントとなります。
そのほか、資産価値が下がりにくい立地としては
・イメージが良い街：治安の良さ・高級住宅街のイメージがある場所
・景観が美しい街：自治体が景観を整備している場所
・複数沿線が交わる駅：複数沿線が使える＝通勤利便が高い
・急行停車駅：利用者が多いことを示すため、人口と相関性がある
・ターミナル駅：始発で座って通える
・発展性がある駅：新たな沿線や新駅の開発予定があるエリア
などが挙げられます。
構造・耐震性
地震が多い日本。できるだけ耐震性がある物件に住みたいですよね。
建物の耐震強度については、昭和56年6月に建築基準法の耐震基準が変更になり、高いレベルの耐震性が義務付けられるようになりました。
それ以降に建築確認を受けて建てられた中古住宅は、マンション・一戸建てともに、「震度6強～7（阪神・淡路大震災と同程度）の地震では倒壊せず、震度5強程度の地震では損傷しない」強度で建てられているはずです。
築30年以上の中古を検討する場合は、新旧どちらの耐震基準に基づいているか確認することが重要です。ただし、新耐震基準を名乗っていても、実際は旧耐震基準の物件も存在しているのでご注意ください。たとえば、マンションの建築が始まったのが昭和56年6月1日以前で、実際に完成した日付が昭和56年6月1日以降の場合、建物は旧耐震基準のまま、表記は新耐震基準マンションになるということです。
また、新耐震基準をクリアしている物件でも、免震構造や性能に違いがあるため、建物の構造については、新築、中古を問わず必ずチェックすることをおすすめします。
[３]『住宅ローン控除』新築と中古の差はどのくらいある？
住宅ローン控除、いくら還付されるのか気になりますよね。新築と中古、住宅ローン控除で控除される金額について、どこよりも分かりやすく説明します。
新築は最大400万円、中古は最大200万円の控除
新築と中古での最大控除額の差をつけるポイントは、消費税です。
新築の場合は、年間の最大控除額は40万円（10年間で最大400万円）ですが、中古の場合は年間の最大控除額は20万円（10年間で最大200万円）となる可能性が高くなります。
新築物件の多くは、売主が法人であることが一般的で、購入する際に消費税がかかります。一方、中古住宅は個人が売主であることが多く、その場合は消費税がかかりません。
ここだけの話ですが、住宅ローン控除の裏事情としては、消費者が消費増税によって購買意欲が減退しないようにする狙いがあるため、新築と中古（消費税がかかるかかからないか）で最大控除額に差をつけている、という狙いがあるようです
まとめますと、新築と中古、住宅ローン控除の考え方としては
・個人が売主の中古物件は、年間の最大控除額が20万円
・法人が販売している中古物件は年間の最大控除額が40万円 となります。
売主が個人の中古住宅を購入した場合の控除総額
あくまでも概算となりますが、住宅ローン控除期間の10年間・または13年間で受けることができる控除総額は以下のとおりです。
売主が個人（年間の最大控除額が20万円）の場合の住宅ローン控除総額
| 額面年収 | 住宅ローン 2,000万円 | 住宅ローン 3,000万円 | 住宅ローン 4,000万円 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10年 | 13年 | 10年 | 13年 | 10年 | 13年 | |
| 年収400万円 | 162万円 | 202万円 | 162万円 | 202万円 | 162万円 | 202万円 |
| 年収500万円 | 173万円 | 213万円 | 173万円 | 213万円 | 173万円 | 213万円 |
| 年収600万円 | 173万円 | 213万円 | 173万円 | 213万円 | 173万円 | 213万円 |
| 年収700万円 | 173万円 | 213万円 | 173万円 | 213万円 | 173万円 | 213万円 |
※住宅ローン35年・変動金利型1.2％ 一般住宅の場合
売主が法人の中古住宅を購入した場合の控除総額
あくまでも概算となりますが、住宅ローン控除期間の10年間・または13年間で受けることができる控除総額は以下のとおりです。
売主が法人（年間の最大控除額が40万円）の場合の住宅ローン控除総額
| 額面年収 | 住宅ローン 2,000万円 | 住宅ローン 3,000万円 | 住宅ローン 4,000万円 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10年 | 13年 | 10年 | 13年 | 10年 | 13年 | |
| 年収400万円 | 162万円 | 202万円 | 165万円 | 214万円 | 165万円 | 214万円 |
| 年収500万円 | 173万円 | 213万円 | 235万円 | 295万円 | 237万円 | 308万円 |
| 年収600万円 | 173万円 | 213万円 | 260万円 | 320万円 | 302万円 | 381万円 |
| 年収700万円 | 173万円 | 213万円 | 260万円 | 320万円 | 344万円 | 424万円 |
※住宅ローン35年・、変動金利型1.2％ 一般住宅の場合
住宅ローン控除を受けるための条件
新築と中古、住宅ローン控除を受けるための条件は以下のとおりです。
| 住宅ローン控除の対象となる条件 | |
|---|---|
| 新築・中古共通条件 | （1）自分自身が居住する住宅であること
住宅ローン控除は、自分自身が居住する家であることが必須のため、投資用の物件や親族の家などには適用されません。
（2）住宅取得の日から6ヵ月以内に居住、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。 （3）床面積が40㎡以上であること（改正） 床面積が50㎡以上の広さが条件でしたが、改正により40㎡以上に緩和されました。一戸建ては、各階の床面積の合計、マンションの場合は、専有部分の床面積で算出します。 （4）住宅ローンの借入期間が10年以上であること 9年以下の住宅ローンは適用されません。 （5）50㎡以上の住宅は年収が3,000万円以下であること 1年でも年収が3,000万円を超えた場合、それ以降の年は住宅ローン控除を受けることができません。住宅ローン契約時の年収が3,000万円以上であれば、初年度から控除が受けられません。 （6）40㎡以上50㎡未満の住宅は年収が1,000万円以下であること（改正） 改正により、床面積の条件は50㎡→40㎡に緩和されましたが、年収制限は厳しいです。高所得者が投資用として小規模住宅を購入することを防ぐことが目的です。 |
| 中古住宅の場合 | （1）築年数が以下の規定の年数以内であること ・鉄筋造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物…築25年以内 ・木造などで建てられた非耐火建築物の場合…築20年以内 （築20年以上の場合は、耐震基準に適合していることを証明する必要があります。耐震基準適合証明書、または耐震等級1以上と認められた既存住宅性能評価書か既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要） |
| リフォームの場合 | （1）工事費100万円以上 リフォームの場合は、工事費が100万円以上の住宅が対象となります。 |
| 住宅ローンの内容 | （1） 民間の金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンであること （2） 勤務先から借り入れた住宅ローンの場合は、金利が0.2％以上であること （3） 親族や知人からの借り入れは対象外 （4） 返済期間が10年以上 |
| 住宅ローンを組む人の条件 | （1） 住宅ローンを組んで自宅を購入した人 （2） 住宅取得後6ヵ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き入居していること （3） 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下 （4） 入居した年とその前後2年ずつの計5年間に、3,000万円特別控除や買換え特例を受けていないこと |
中古の場合、築年数と耐久性の条件は、下記のものを満たしている必要があります。
・築25年以内：鉄筋造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物
・築25年以内：木造などで建てられた非耐火建築物
築年数が条件を満たしていない場合は、
・耐震基準適合証明書（2年以内に審査を終えている）
・既存住宅性能評価書または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
を取得すれば、住宅ローン控除を利用することが可能です。
[４]まとめ
「新築か中古か」迷ったら、どっちも見学してみましょう！
今回は、新築と中古の違いについて解説しました。それぞれの違いや新築と中古の定義、住宅ローン控除を受けた時の控除額の違いについてもお分かりいただけたかと思います。これで、新築と中古、迷うことなく選択することができますね。
そうは言っても、一生に一度の大きな買い物ですから、そう簡単には決められないはず。ミツバハウジングでは、新築建売住宅も中古物件のご紹介も行っております。新築と中古、それぞれの良い所も分かっております。「迷って決められない！」という方はお気軽にお問い合わせください。とりあえず見学だけでも…いや、相談だけでも…という方も大歓迎です！
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