「優良物件」や「未公開物件」を効率良く見つけるには?

「優良物件」や「未公開物件」を効率良く見つけるには

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物件の中には「優良物件」と呼ばれるものがあります。文字だけ見ると「クオリティが高い家」という印象を持ちますが、一体どのような物件が優良物件に該当するのでしょうか。

そこで今回の記事では、「優良物件」についてお話したいと思います。また、雰囲気が似た名前にはなりますが、「未公開物件」についても解説します。

[1]そもそも「優良物件」とは?安い理由は?

優良物件の定義って何なのでしょうか。考えてみましょう。

単純に「良質な住宅」とするならば、「長期優良住宅」というものがあります。長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅のことです。長期優良住宅を購入すると、登録免許税や不動産取得税、固定資産税の優遇措置を受けることができます。

長期優良住宅も「優良物件」とも言えますが、おそらく優良物件を探している方は「クオリティに対して価格が安い」物件を求めているのではないでしょうか。都内の人気エリアに建つ物件なのに破格値!とか、駅から近くて広いのに相場より安い!とか。要は「お買い得物件」ということですね。

これから優良物件の探し方について解説するのにちょっと厳しいことを申し上げますが、優良物件には「安い理由」がそれなりにあることを押さえていただきたいのです。

その理由が悪いものと判断するかは個人の価値観にはなりますが、中古住宅で相場よりもかなり安く売り出される理由を例に挙げると

・早く売却して資金が欲しい(資金難・相続・離婚など)
・任意売却
・競売
・事故物件

あくまでも一例で、すべての物件に該当するわけではありません。これらの理由がなく、本当にお買い得な物件もあります。ただ、もし上に挙げた理由が気になるとしたら、物件を探す時にしっかりと見極めた方が良いでしょう。

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[2]「未公開物件」はお得?

物件検索サイトに掲載されていない「未公開物件」というものがあります。未公開と聞くと何だかお得な感じもしますが、お得なのでしょうか?

お得かどうか考える前に「未公開物件」になる理由を押さえておきましょう。

一番多い理由は…
・すぐに売れる物件だから
・わざわざネットに載せなくても顧客に紹介すれば売れる物件だから

次に多いのは以下のようなケース
・売主の意向
・物件検索サイトの掲載枠の都合(○件まで○円といった制約がある)

販売戦略で意図的に未公開にするケースも!
・物件の希少性をアップさせたい
・実際に来店されてから人柄を見て紹介したい
・インターネットを利用しない世代向けの物件のため

そのほかの事情があるケースも
・物件の掲載写真が間に合っていない
・リフォームが完成しておらず見学できない物件のため
・物件価格交渉可能の物件
・物件検索サイトでは説明しきれない特徴のある物件のため

未公開物件や優良物件を紹介してもらうには、ちょっとしたコツがありそうですね。次項で詳しく説明します。

[3]「優良物件」や「未公開物件」を効率良く見つける方法

これをすれば絶対に見付かる!とお約束はできませんが、優良物件や未公開物件を効率よく見つける方法をいくつかご紹介します。

不動産会社を1社に絞って密なコミュニケーションを取る

不動産会社の営業マンも人間ですので、1社に絞って物件探しをされている方の方が「良い物件を紹介したい」と思ってもらえる可能性があります。

そう思ってもらうためには営業マンとの密なコミュニケーションも必要です。やり取りはメールでも構いませんが、できれば電話でやり取りをすることをおすすめします。「電話番号は個人情報なので教えたくない」という方も多いのですが、過度に個人情報を隠してしまうと営業マンとの壁ができてしまうのも事実です。メールだけのやり取りだと、どうしてもタイムラグが出ますし、密なコミュニケーションを取るには足りません。

営業マンから「おすすめの物件が出ました!」と電話があったら、詳細をメールで送ってもらう方法も良いですし、こちらから積極的に「良い物件はありますか?」と連絡をしてアクションを起こすのもおすすめです。

多くの不動産会社に希望を伝えて探してもらう

1社に絞った場合よりも営業マンの熱量が低い可能性はありますが、複数の不動産会社に希望を伝えて物件を探してもらう、という方法もあります。

その場合もやはりメールだけのやり取りよりも電話でコミュニケーションを取るのがおすすめです。メールだけでやり取りをしたい場合は、必ずこちらも返信をしましょう。物件が気に入らないのならその理由も添えて。意思表示をしっかりすることが大切です。営業マンの一方通行になると「このお客様は本気で探す気がないのかな?」と思われてしまうかもしれません

優良物件を見つけるためには妥協も必要

優良物件に限らず言えることですが、物件探しをする際は多少の妥協も必要です。なぜなら、100%希望に合う物件は存在しないからです。もしそのような物件が見つかったら迷わずに即買うべきです。みなさん何かしら妥協をしてマイホームを購入されています。妥協するポイントは以下のようなものがあります。

・築年数
築浅か、新築にこだわる方は多いですが、数年古くなるだけでも物件価格が安くなること多いので、人気エリアに建つ物件を狙っているのなら築年数を妥協してみてはいかがでしょうか。

・駅からの距離
徒歩20分可能なら、バス10分徒歩5分といった具合に距離を伸ばしてみると選択肢がかなり広がります。最近はテレワークの方も増えたので、あまり電車を使わないという場合は駅からの距離を伸ばしてみると良いでしょう。

・立地
人気エリアを外せば、希望に近い物件が見つかることがあります。たった一駅違うだけでも物件価格がグンと安くなることが多いので、どうしても〇〇駅が良い!というこだわりがなければ、違うエリアにも目を向けてみるのも良いですよ。

逆に妥協して欲しくないのは家の広さです。大家族なら大家族向けの、ディンクスならディンクス向け物件を選ぶのがベストです。広さ以外の条件は理想通りで、狭くても良いからこの物件を買いたい!という選択もアリかとは思いますが、できれば家族数に合った物件を検討することをおすすめします。

[4]物件探しの流れ

ざっくりではありますが、物件探しの流れを分かりやすくまとめました。絶対におさえておきたいポイントは以下の5つです。

1.希望条件をまとめておく
ざっくりで構いませんので、住宅種別(マンションか戸建か)、広さや間取り、住みたい地域、最寄り駅からの距離などを考えておきましょう。あまり多すぎても物件探しは上手くいかないので、絶対に譲れない条件を3つまで決めておくと良いでしょう。

2.住宅予算を調べる
次に、自分がいくらの家を買えるのか(住宅予算)を調べます。ネットで見かける年収から借入金額を算出できるサイトなども参考にはなりますが、あくまでも参考程度にお考えください。

ネットでの試算表はあくまでも目安です。目安を指針にして物件探しをスタートすることはおすすめしません。なぜなら、気に入った物件が見つかったとしても、いざ住宅予算を調べてみたら予算オーバーだったという場合が多いからです。そうなると予算内に収まる物件を探し直すか、頭金を増やして買うかのどちらかしかありません。

住宅予算を調べるにはどうすればよいのかというと、金融機関か不動産会社に相談しに行ってください。「え、いきなり相談はちょっと…」と思う方も多いかと思いますが、予算を調べてもらったから必ず家を買わなければならないわけではありません。まずは自分のお財布の中身(予算)を調べてから買い物(物件探し)をしましょう。

3.(住宅予算が分かっている場合)物件検索サイトで物件探し
既に金融機関で自分の住宅予算が分かっている場合は、物件検索サイトや不動産会社の広告、不動産情報誌などから物件を探します。

物件検索サイトから問い合わせをする場合は、入力欄に不動産会社からの連絡手段の希望を入力しておくことをおすすめします。「メールでの連絡希望」「電話での連絡は〇時~〇時」と伝えておけば、いつどのような手段で連絡がくるか心構えができますし、不動産会社側も連絡しやすくなります。

4.不動産会社を訪問
来店のアポイントが取れたら、いよいよ不動産会社に行きます。住宅予算を調べてもらいたい場合は、年収が分かるものや毎月の支出額をメモしたものを持参するとよいでしょう。希望すれば住宅ローンの事前審査も行ってくれます。

心配されている方が多いのですが、「まだすぐに買うか分からない」という場合でも、事前審査を受けることは可能です。事前審査は、土地や物件の売買契約を結ぶ前ならいつでも受けることが出来ます。事前審査を受けて、予算内の物件を探してくれるので、非常に効率が良い探し方です。

ちなみに、事前審査結果の有効期限は、承認日から60日、90日、180日間と金融機関によって異なりますが、すぐに買うか分からないという場合でも、自分がいくらの家が買えるのかの指針になるのでやっておいて損はありません。買いたい物件が見つかった時、すぐに本審査に進めるメリットもあります。特に人気エリアの物件や「優良物件」はライバルが多いので、早い者勝ちになることもあります。先に事前審査を済ませておけば俄然有利になりますね。

5.条件に合った物件を紹介してもらい、見学に行く
紹介してもらった物件が気に入らなければ、具体的にどこが気に入らないのか営業マンに伝えましょう。条件が多すぎると物件の選択肢は少なくなりますが、気に入らない部分を伝えることで、次に紹介してもらえる物件が希望に近いものになります。

紹介してもらった物件が気に入れば、購入の段取りに進むわけですが、今回の記事では、物件探しの流れとしてはここまでです。

[5]まとめ

優良物件は自分だけでは見つけられない。不動産会社を上手に利用しましょう!

買い物をする時は、少しでもお得に買いたい!と誰しもが思うことです。それが何千万もする高額な商品なら尚更ですよね。何をもって「優良物件」とするかは人それぞれではありますが、立地や広さ、築年数などの条件が良いのに、相場よりも安い価格の物件は優良物件と言っても良いかと思います。

優良物件や未公開物件は、自分で見つけるのは困難です。紹介してもらいたい場合は、不動産会社と密にコミュニケーションを取って誰よりも早く紹介してもらいましょう!

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