住宅ローンが残っている状態での家の売却は、単に物件の価値を知るだけでは足りません。まずは、ローンの残債や物件の相場を正確に把握し、売却後にローンが完済できるかを慎重に判断する必要があります。さらに、売却方法にはアンダーローンやオーバーローンといった異なるケースがあり、それぞれに適した対応策が求められます。本記事では、これらの重要なポイントを詳しく解説し、スムーズに売却を進めるための具体的なステップを紹介します。
住宅ローン返済中の家は売ることはできる？
住宅ローンを返済中の自宅でも、売却は可能です。売却によって得た代金を使って抵当権を抹消できれば、決済日当日に買主へ所有権を移転することができます。ただし、住宅ローンを借り入れた際には金融機関によって抵当権が設定されているため、そのままの状態では売却することはできません。
抵当権とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に備えて、担保として設定される権利のことです。万が一、返済ができなくなった際には、金融機関がその不動産を競売にかけ、貸し出した資金を回収する手段として機能します。
売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合、決済日に買主から受け取った代金でローンを完済し、抵当権を抹消することが可能です。その結果、同日中に所有権移転登記を行うことができます。
住宅ローン返済中の家を売却する具体的な方法や手順、また、売却価格がローン残債を上回る場合の対処法については、後半で詳しく解説します。
住宅ローン返済中の家を売る前にやること
まずは、住宅ローン返済中の家を売る前に確認しておくべきことを挙げていきます。
住宅ローンの残債を確認する
住宅ローン返済中の家を売る前にやることの第一歩として、住宅ローンの残債を確認することが重要です。売却を検討する際には、現在の住宅ローン残高がどれくらいあるのかを正確に把握する必要があります。
住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくる残高証明書やインターネットバンキングを通じて確認することができます。残債を把握することで、売却価格がローン残高を上回るか（アンダーローン）、あるいは下回るか（オーバーローン）を見極めることができます。住宅ローンの残債によって売却できる方法も異なりますので、まずは残債の確認から始めましょう。
物件の相場を自分で調べる
不動産会社に査定依頼をする前に物件の相場を自分で調べることは、売却を成功させるための重要なステップです。
【物件の相場を自分で調べる理由は？】
・不動産会社の査定額が適正か判断する材料になる
事前に相場を知っておくことで、不動産会社が提示する査定額が適正かどうかを判断しやすくなります。また、自分の持っている物件の価値を理解していることで、価格交渉の際に有利になります。
・市場のトレンドを把握するため
物件の価格は市場の動向に大きく影響されます。相場を自分で調べることで、売却タイミングや価格設定の参考になります。
【相場調査の方法】
・不動産ポータルサイトを利用する
Suumo、HOME’S、アットホームなどのサイトで、似た条件の物件を検索してみましょう。現在の売り出し価格を参考に、相場の目安をつかむことができます。
・市区町村の地価公示を調べる
国土交通省や自治体のウェブサイトで公示されている地価情報を活用すると、土地の価値の基準がわかります。これを参考に、土地付きの物件の相場を判断することができます。
・複数の不動産査定サイトを利用する
複数のオンライン査定サービスで査定額を比較することで、物件の価格帯を把握できます。この情報は、実際に不動産会社に査定を依頼する際の基準として役立ちます。
これらの方法を活用して、自分でしっかりと相場を調べておくことで、不動産会社とのやり取りがスムーズになり、最適な売却価格を設定するための材料を揃えることができます。
査定依頼をして完済できるか判断する
住宅ローンの残債確認が済んでいる場合は、以下のプロセスを経て、売却がローン完済に十分な金額を生み出すかを確認します。
【査定依頼後に完済の可能性を判断する手順】
1.査定結果を確認する
不動産会社に査定を依頼し、現在の市場で売却できる予想価格を確認します。この価格が、ローンの残債を上回るかどうかが重要なポイントです。
2.諸費用を計算する
売却に伴う諸費用（仲介手数料、登記費用、引っ越し費用など）を差し引いた額が、最終的に手元に残る金額になります。査定額からこれらの費用を引いた金額が、ローンの残債を上回っているか確認しましょう。
3.必要に応じてローン完済資金を確保する
査定額と諸費用を考慮しても、残債を完済できる見込みがない場合は、追加の資金をどう確保するかを検討します。自己資金を用意するか、ローンの一部を別の形で借り換える方法も考えられます。
売却して完済できる場合の売却方法（アンダーローン）
住宅ローンを完済できる（アンダーローン）状態で家を売却する場合、新居の購入と自宅の売却をどう進めるかは、状況に応じた適切な選択が重要です。ここでは、「買い先行または売り先行で売却する方法」と「リースバックを利用する方法」を紹介します。
買い先行または売り先行で売却
買い先行とは、新居の購入を先に行うことをいいます。売り先行はその逆で、現在の自宅の売却を先に行います。
・買い先行のメリット
引っ越しのタイミングが自由で、余裕を持って新居に移ることができます。
好きなタイミングで理想の物件を購入できるため、選択肢が広がります。
・買い先行のデメリット
一時的に住宅ローンを2つ抱えるリスクがあり、資金計画が重要です。
売却が思うように進まない場合、資金繰りに苦労する可能性があります。
・売り先行のメリット
自宅を売却して得た資金で新居購入の頭金を充てられるため、資金計画が立てやすくなります。
住宅ローンの負担が一時的に軽減されます。
・売り先行のデメリット
売却後に新居が見つかるまでの間、仮住まいを探す必要があり、引っ越しの手間が増えます。また、新居の選択肢が制限される可能性があります。
リースバックを利用する
リースバックは、自宅を売却した後も、その家を借りて住み続けることができる方法です。
メリットとしては、売却によって住宅ローンを完済し、売却資金を手元に残せる点が挙げられます。また、新居を探すまでの間、同じ場所に住み続けられるため、生活が安定します。子どもの学校や職場など、生活環境を急に変えたくない場合に適しています。
一方で、賃料が近隣の賃貸よりも高額になるケースが多い点と、将来的に賃貸契約が更新されない場合、新居探しを余儀なくされるリスクがある点がデメリットです。
残債が売却額を上回る場合の売却方法（オーバーローン）
オーバーローンの売却は正直容易なものではありませんが、売却ができないわけではありません。
自己資金を充てて完済する
住宅ローンの残債が売却額を上回る場合（オーバーローン）には、まず自己資金を充てて完済する方法を検討するのが賢明です。もし手持ちの資金で完済が可能であれば、無理なく売却手続きを進めることができます。
なお、住宅ローンを一括返済する際には、金融機関への手数料や抵当権抹消費用などの諸費用が発生します。一括返済にかかる手数料は金融機関や返済方法によって異なるため、事前に確認しておきましょう。例えば、窓口での手続きよりも、WEB上での手続きの方が安価になるケースもありますので、各費用を比較した上で最適な返済方法を選ぶことが大切です。
住み替えローンを利用する
住み替えローンは、新しい家の購入資金と現在の住宅ローンの残債をまとめて融資するローンです。以下に概要とメリットデメリットをまとめました。
・住み替えローンの概要
住み替えローンは、新しい家の購入資金と現在の住宅ローンの残債を一括で借りることができるローンです。現在の住宅ローンを完済し、新しい物件の購入資金を調達することができます。
・利用条件
審査に通るためには、新しい物件の購入価格や現在の住宅ローンの残債に対する返済能力を証明する必要があります。
現在のローンと新しいローンの総額が適正な範囲内であることが求められます。
・メリット
現在の家の売却額が不足している場合でも、住み替えローンを利用すれば、新しい物件の購入が可能です。
一度に新しいローンの手続きを行うことで、複数の手続きを分けずに済む点も利便性が高いです。
・デメリット
住み替えローンの審査に通ることが難しい場合があり、収入や資産状況によっては不承認となる可能性もあります。返済負担が増えるため、長期的な返済計画が重要です。
無担保ローンを利用する
替無担保ローンは、資産や担保なしで借り入れができるローンです。以下のポイントを考慮すると良いでしょう。
・無担保ローンの概要
無担保ローンは、担保なしで融資を受けることができるため、プロセスが比較的簡単です。現在のローン残債と新しい物件の購入資金を一緒に融資してもらうことが可能です。
・利用条件
無担保ローンの利用には、安定した収入や良好な信用情報が必要です。
金額が大きい場合、審査が厳しくなることがあります。
・メリット
担保が不要なため、手続きが簡単です。融資のスピードが速く、急な資金調達にも対応しやすいです。
・デメリット
無担保ローンは通常、金利が高めに設定されるため、返済総額が増える可能性があります。また、融資限度額が設定されており、必要な資金全額を借りられない場合があります。
無担保ローン活用方法としては、売却で不足する資金を補い、その後の新しい物件の購入に充てることが挙げられます。短期的な資金調達として使い、物件売却後に無担保ローンを完済するという方法もあります。
任意売却
オーバーローンの状態で売却額がローン残債を上回る場合の売却方法として、任意売却（にんいばいきゃく）を利用するのもひとつの方法です。任意売却は、ローンの返済が困難な場合に金融機関と協議して、通常の市場価格よりも低い価格で売却する手法です。以下に、任意売却の詳細を説明します。
・任意売却の概要
任意売却は、ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関と協議して市場価格よりも低い価格で物件を売却する方法です。通常の売却手続きとは異なり、金融機関の同意が必要です。
・メリット
金融機関が了承することで、債務の一部免除や返済負担の軽減が見込まれます。
通常の手続きよりも早く、柔軟に売却できる場合があります。
・デメリット
売却価格がローン残債を下回るため、売却後に残る債務がある可能性があります。また、信用情報に影響を与える可能性があり、今後のローン審査に不利になることがあります。
住宅ローン返済中に離婚する場合はどうなる？
離婚で売却したい方もいらっしゃるかと思います。その場合、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。
できれば売却するタイミングは離婚後がよい
住宅ローンを返済中に離婚する場合、家を売却するタイミングは非常に重要です。基本的には、離婚後の売却をお勧めしますが、状況によっては離婚前に売却する方が適している場合もあります。以下にそれぞれのケースをご紹介します。
【離婚前に売却すべきケース】
・離婚を急ぐ場合
一刻も早く離婚したい、または精神的な負担を軽減したいと考えている場合は、家を離婚前に売却するのがよいでしょう。
・連絡を取りたくない場合
離婚後に元配偶者と連絡を取りたくない場合も、先に家を売却する方がスムーズです。
・即売却を希望する場合
市場価値が低くても構わず、早急に売却したい場合には離婚前に売却を決断するのが得策です。
【離婚後に売却すべきケース】
・時間に余裕がある場合
離婚するまでにまだ時間があり、急ぐ必要がない場合は、離婚後に売却する方が良いでしょう。
・連絡を取るつもりがある場合
離婚後も元配偶者と連絡を取り合うことに抵抗がなく、協力し合える可能性がある場合は、離婚後の売却を検討してください。
高く売却したい場合
【贈与税の問題】
離婚前に家を売却して財産分与を行うと、「贈与」とみなされる可能性があります。この場合、財産を受け取る側には贈与税が課されることになります。一方、離婚後に行う売却は贈与ではなく財産分与として扱われるため、贈与税は発生しません。したがって、税負担を避けるためにも、離婚後の売却が推奨されます。
どちらのタイミングが適しているかは、個々の状況によって異なります。離婚を急ぐのか、売却価格を重視するのか、また離婚後の関係性に不安があるかどうかを考慮し、最適なタイミングでの売却を選ぶとよいでしょう。
住宅ローンの残債を折半できるかどうかは残債額によって異なる
離婚時に不動産を売却する際、ローンの残高が売却価格に対してどうかによって、財産分与の扱いが大きく変わります。
【アンダーローンの場合】
アンダーローンとは、売却金額が住宅ローンの残債を上回る状態を指します。この場合、売却によって得られる金額から残債を差し引いた額が、財産分与の対象になります。
（例）
家の価値：4,000万円
住宅ローン残債：3,000万円
売却金額：4,000万円
この場合、残債を差し引いた1,000万円が財産分与の対象となります。つまり、夫婦それぞれが500万円ずつ分けることになります。
【オーバーローンの場合】
オーバーローンとは、売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態です。この場合、家を売却しても残債を完済できず、売却後には借金が残るため、財産分与の対象から外れます。
（例）
家の価値：4,000万円
住宅ローン残債：5,000万円
売却金額：4,000万円
この場合、家の実質的な価値はマイナス1,000万円となり、財産分与の対象にはなりません。結果として、住宅ローンを組んでいる側が引き続き支払いを担当することになります。夫婦が共同でローンを組んでいる場合は、各自が分担して返済する必要があります。
共有名義の場合は相手の同意がなければ売却できない
住宅ローン返済中に離婚し、かつ不動産が共有名義の場合、売却手続きには全ての名義人の同意が必要です。つまり、もし夫婦が共有名義で家を所有している場合、一方の名義人だけでは売却手続きが進められません。全ての名義人が売却に同意し、必要な書類に署名する必要があります。
まとめ
住宅ローン返済中の家を売る際には、まず残債や物件の相場をしっかり把握し、適切な売却方法を選ぶことが重要です。アンダーローンの場合は、買い先行や売り先行での売却、またはリースバックなどの選択肢があります。一方、オーバーローンの場合は自己資金や住み替えローン、無担保ローン、任意売却などの方法が考えられます。さらに、離婚と関連する場合には、売却タイミングや残債の折半、共有名義の同意なども注意点となります。これらの情報を基に、最適な対策を講じて、スムーズな売却を実現しましょう。
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