『新築建売住宅』に入居するまでの流れと注意点

『新築建売住宅』に入居するまでの流れと注意点

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今回の記事は、「建売住宅を買いたい!でも段取りが分からない!」という方向けの内容です。

主に入居するまでの流れや、購入する時の注意点について解説します。また、標準仕様とオプション仕様についても説明しますので、これから建売住宅の購入をご検討されている方は必読です。

[1]建売住宅に入居するまでの流れ

建売住宅の入居までの流れは以下のとおりです。

1.自分の住宅予算を知る(絶対にここから始めてください!
予算を知る前にいきなり物件探しからスタートさせる方が多いのですが、これは大きな間違いです。住宅予算を知る前に物件探しをすると必ずと言っていいほど失敗します。小さな失敗を挙げるならば、気に入った物件が予算オーバーになること。予算オーバーしたら予算内に収まる物件を探し直すか、自己資金を多めに用意するしかありません。ハッキリ言って時間のムダです。ギリギリ予算内だとしても、「無理なく返せる額」でないと毎月家計が赤字になり、苦しむことになります。

厳しいことを言いましたが、それだけ重要なプロセスなのです。当社は住宅予算の大切さを何度もコラムでお伝えしています。これからお住まい探しを検討されている方は以下の記事もご一読ください。

無理のない「住宅予算」はこう決める!

「住宅予算」について徹底解説!予算オーバーの時の対処法も教えます!

3.物件探し
住宅予算が決定し、物件に求める条件をまとめたら、物件探しをはじめます。希望条件が多すぎると物件探しにかなり時間がかかってしまうので、優先順位を多くても5つぐらいにまとめておくと良いでしょう。

3.内覧(物件見学)
気に入ったが見つかったら、内覧をします。実際に見学したら印象が違った…ということはよくあります。気に入らなければハッキリと営業担当者に伝えましょう。その際に気に入らなかった点を伝えると、営業担当も次の物件を探しやすくなります。

4.購入申し込みと住宅ローンの事前審査
購入希望物件が決まったら、購入の申し込みをします。購入の申し込みと同時に、住宅ローンの事前審査を行います。事前審査の内容は、勤務年数や年収に対しての返済負担率や、借金の有無、社会的信用力に問題がないかなど、住宅ローンの返済能力があるかを金融機関が判断します。

5.不動産売買契約
宅地建物取引主任者による「重要事項の説明」を受け、売買契約を結びます。契約の際には手付金を支払います。手付金の目安は、完成物件は10%、未完成物件は5%となります。また、手付金以外にも、仲介手数料や契約印紙代なども別途必要です。

6.住宅ローンの本審査、契約
不動産売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査を申し込みます。まれに事前審査に通っても、本審査で落ちる方もいるので油断は禁物です。また、住宅ローンでは、火災保険の加入が必須条件になっていることが一般的なので、契約までに損保会社選びもしておくことをおすすめします。

7.登記の準備
新築一戸建ての場合、行わなければならない登記は以下の4種類です。

1. 建物表題登記
2. 所有権移転登記
3. 所有権保存登記
4. 抵当権設定登記(住宅ローンを利用する場合は必要)

引き渡しの前に、登記を依頼する司法書士に登記の際に必要な書類を送付します。

8.内覧会
引渡しの前に内覧会に参加します。お披露目会のようでテンションが上がってしまいがちですが、図面通りに仕上がっているか、汚れや損傷がないかなどをしっかりと確認します。

9.引き渡し・入居
売主、買主、司法書士が住宅ローンを借入する金融機関に集まり、引き渡しの手続きを行います。残代金と諸費用(登記費用・銀行への費用・火災保険料)を支払いが完了した後、司法書士が所有権移転登記の申請を行います。残代金決済後(引き渡し以降)、晴れて入居、となります。

[2]建売住宅を建てる時の費用

家を買うための諸費用と支払うタイミングは下記のとおりです。

購入申し込み~売買契約までに支払う
・購入申込金
・手付金
・印紙税
・仲介手数料

引き渡しまでに支払う
・残金決済
・登記費用
・印紙税
・ローンの借入費用
・固定資産税や都市計画税(日割)

この他に、引っ越し費用や新居の家具購入費も必要です

住宅ローンを組む時の費用も下記にまとめておきましょう。

・印紙代…融資額1000万円超5000万円以下の場合の税額は2万円。
・融資事務手数料…3~5万円
・ローン保証料…借入金額の2~3%程
・登記費用…登録免許税は融資額の0.1%または0.4%
・司法書士手数料…5~10万円
・火災保険料、団体信用生命保険料…金額は金融機関によって異なります

[3]建売住宅を購入する時の注意点

次に、建売住宅を購入する際の注意点をご紹介します。

どこからがオプション扱いなのか確認しておく

建売住宅は、家具さえ搬入してしまえば「すぐに住める」というイメージがありませんか?実は建売住宅というのは、標準仕様では足りない部分があるのです。

たとえば、カーテンレール。絶対に必要ですよね。でも、一般的にはオプション仕様になります。網戸やテレビのアンテナもそうです。「なくても平気」レベルではない物がオプション仕様だったりします。

物件価格に含まれているものが、どこまで標準仕様なのか、どこからがオプション仕様なのかを必ず確認しておきましょう。オプションについては気になる方も多いと思いますので、後ほど詳しく説明します。

周辺環境を必ずリサーチする

物件のクオリティや物件価格ばかり注視しがちですが、周辺環境も必ずリサーチしましょう。

いくら建物が立派でも、物件価格が安くても、周辺環境が悪かったら暮らしにくいですよね。日中だけではなく、夜間の様子もチェックしましょう。近所にゴミ屋敷や騒音を出す家などはないか、トラブルになりそうなことがないか要チェックです。

賃貸とは異なり、簡単には住み替えができないので、建物のクオリティや物件価格にばかり注視せず、周辺環境も重視してくださいね。

優先順位は多くても5つまで

チェックすることは重要なのですが、こだわりが多すぎると物件を決められません。希望条件は絶対に譲れないものが3つ。多くても5つまでに絞りましょう。

そもそも、完璧な物件は存在しません。もし100%希望条件に合っている物件を見つけたら、迷わず速攻で買うべきです。「もっと良い物件が見つかるかも」と考えていたらいつまで経っても買えません。見れば見るほど迷います。

建売住宅は注文住宅とは異なり、オーダーメイドではありません。「ある中から選ぶ」ことになります。たまたま立地は希望条件ピッタリだったけれど、他の部分が希望に合わない…ということもあるでしょう。それは仕方ないのです。

「どうしても譲れない」条件が100%満たしているのなら、他は妥協するという選択もあります。駅からの距離を優先させるのか、間取りを優先させるのか、条件は人によって様々ですが、ライフスタイルに合った「住みやすい家」が一番です。何を一番優先したいのか考えてみると、スムーズに物件が見つかることが多いですよ。

内覧会ではしっかりと建物の状況をチェックする

内覧会は「図面通りに建てられているか」「施工ミスや不具合がないか」を確認することと、設備や材料等についての説明を受けることを目的として行われます。お披露目会、見学会という意識ではダメです

あってはならないことですが、人間が造った物ですので、不備が絶対にないとは言い切れません。もし引き渡し後に不備が見つかった場合、引き渡しまでに対応してもらわなければなりません。場合によっては修繕の対応をしてもらえない可能性もあります。そうならないためにも、内覧会ではしっかりと建物の状況をチェックしてくださいね。

ただ、神経質になりすぎるのもよくありません。内覧会は粗探しの場ではなく、不備がないか確認する場です。遠慮も良くないですが、自分にとっての許容範囲を決めたうえで、気になる箇所があれば不動産会社に伝えましょう。

内覧会でチェックするべきポイントをざっくりと挙げると、以下の3つです。

1.図面通りに仕上がっているか
収納のサイズ、扉の開き、コンセントの位置など。図面と異なる場合、建築会社のその理由を確認して、許容範囲でなければ修繕の対応を求めます。

2.施工の精度に不具合はないか
床の傾き、壁紙、設備、施工の精度に不備がないか。床の傾きなど、一見すると分からない部分もあるので、水平器を使用するなどして細かくチェックします。

3.ドア、窓、収納扉の開閉はスムーズか
ドア、窓、収納の扉などは、スムーズに開閉できるか、実際に動かして確認します。

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[4]建売住宅の標準仕様とオプション仕様について

先に説明しましたが、建売住宅の物件価格は、どこまでが標準仕様なのか、どこからがオプション仕様なのか確認しておくことが重要です。

標準仕様になっている設備は、バス、トイレ、フローリング、キッチン(食洗機やディスポーザーはオプションの場合があります)などです。仕様をどこまで付けるかによって予算オーバーになることもありますから、あれもこれもとオプションを付けるのはおすすめしません。絶対に必要なものを優先しましょう。

付けた方が良いオプションとは何か。具体的に挙げますと…

・カーテンレール(5万円~10万円)
・網戸(1枚5,000円~10,000円)
・テレビのアンテナ(5万円~10万円)
・エアコン(1台2万円~3万円※本体価格別)
・物干し(2万円~5万円)
・照明(1点5,000円~15,000円)

つまり、これらは標準仕様ではないということです。カーテンレールは自分で設置すれば安く済みますが、穴を開けたりして大変なことが多いので、オプションで頼んだ方が安心かと思います。自分で出来るものは自分でやって、頼めるものは予算内で収まれば頼んでしまいましょう。

[5]まとめ

建売住宅は入居までのスピード感が魅力。ライバルが多いので早めに動きましょう!

今回の記事は、建売住宅に入居するまでの流れや注意点、標準仕様やオプション仕様について解説しました。文字でみると段取りが多い!と感じるかもしれませんが、注文住宅に比べて、入居までの期間が早いのが建売住宅の特徴です。

良い立地に建つ建売住宅は争奪戦です。早い方は、更地の段階で目星を付けています。いざ販売開始となったらライバルがたくさんいるので、遠くない未来に建売住宅を購入するする予定でしたら、早めに住宅予算を出して自分がいくらの家を買えるのか調べておきましょう。ライバルに勝つには、できれば事前審査まで済ませておくのがベターです。

自分の住宅予算を知りたい!調べて欲しい!という方は、ミツバハウジングまでご相談ください。

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