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『マイナス金利解除』住宅ローンの金利はこれからどうなる?今選ぶなら変動?固定?

『マイナス金利解除』住宅ローンの金利はこれからどうなる?今選ぶなら変動?固定?

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日銀が2024年3月18日と19日に開催した金融政策決定会合で、17年にわたるマイナス金利解除を決定しました。この決定により、今後住宅ローン金利が上昇する可能性に不安を感じる方も多いでしょう。 マイナス金利解除後に選択すべき住宅ローンは変動金利と固定金利、どちらなのでしょうか。

そもそもマイナス金利って何?

ニュースなどでよく耳にはするけれど、実際、マイナス金利がどのような政策なのか分からないという方は多いのではないでしょうか。この章では、マイナス金利の基礎知識を説明します。

マイナス金利とは

マイナス金利政策とは、民間銀行の日本銀行当座預金口座に対して、-1%の金利を課す政策のことです。これまで民間銀行が日本銀行に預けていた資金には利子がついていましたが、今回の政策変更により、逆に日本銀行に預けた資金には利息がつかず、資金が減ってしまうことになります。

この政策変更により、民間銀行は民間企業や個人への貸し出しを増やすことが促され、資金が市場に流通します。その結果、市場における資金供給が増え、物価が上昇する「インフレ」の状態を目指しています。日本銀行はこのようなインフレ状態を通じて、経済活性化を図る狙いがあります。

マイナス金利で期待できる効果

マイナス金利政策の導入は、先述したようにインフレを促進することが期待できます。

同時に、金利の低下により、円を保有しても利益が得られにくくなり、円の売却が増加する傾向が見込まれます。これにより円安が進み、株価の上昇や外国人観光客の増加など、日本にとって好ましい影響が期待されます。

これらの効果は経済全体の活性化やインフレ率の上昇につながることが期待されますが、一方で、長期的な影響や副作用にも留意する必要があります。

2024年3月マイナス金利解除

日本銀行は、3月18〜19日に開催された金融政策決定会合で、マイナス金利政策を解除することを決定しました。これに代わり、短期金利の操作が主な政策手段となります。

具体的には、日銀当座預金に適用される金利を0.1%に設定し、金融機関間の短期市場での資金取引に関わる金利である「無担保コールレート」が0%から0.1%程度で推移するように促進されます。日銀による利上げは、2007年2月以来およそ17年ぶりの措置です。

なぜ今マイナス金利解除されたのか

今回のマイナス金利解除の理由は、日本企業が大幅な賃上げに踏み切っており、これにより所得が増加し、家計の消費意欲が高まると期待されているためです。

この動きが、日本銀行が指摘する賃金と物価の好循環を促進することに繋がっています。先週発表された春闘の第1回回答集計によると、賃上げ率は数十年ぶりの高水準に達し、これがマイナス金利解除を決定する大きな要因となりました。日本銀行の植田和男総裁は、「賃金と物価の強まりが確認されてきた」と述べています。

解除後(2024年4月)の住宅ローン金利動向

マイナス金利解除後、多くの人々が金利上昇を予想していましたが、2024年4月の住宅ローン金利には大きな変動は見られませんでした。固定金利は上昇と低下が混在する結果となりましたが、変動金利は依然として低水準が続いています。

変動金利が上昇したのは、住信SBIネット銀行と、既に金利変動が活発な楽天銀行のみです。住信SBIネット銀行は最優遇の金利を据え置きましたが、物件価格に対し80%以上の借入を希望する場合の金利を引き上げました。一方、PayPay銀行の金利は3月と比較すると上昇していますが、これは3月中旬に変動金利引き下げキャンペーンが終了したことによるものであり、本質的な金利上昇ではありません。総じて言えば、変動金利はむしろ引き下げ傾向が見られ、当面は安定した低金利が続くと見られます。

今金利を選ぶなら変動?固定?

マイナス金利解除後、住宅ローンを選ぶのなら変動と固定どちらがよいのでしょうか。すでに住宅ローンを返済中の方は、借り換えを検討されている方もいらっしゃることでしょう。結論から申し上げますと、今固定を選択する(借り換えをする)メリットはさほどありません。

変動金利は今後も低金利が続く予想

変動金利は「適用金利 = 基準金利 – 引き下げ幅(優遇幅)」という計算式で計算されます。このうち引き下げ幅は住宅ローン契約書で定められており、完済まで変動しません。したがって、基準金利が上がらない限り、現在住宅ローンを借りている人の変動金利は上昇しません。

そして、変動金利は「短期プライムレート(短プラ)」の動きに連動します。短プラとは、銀行が最も信用力の高い(業績が良い、財務状況が良いなど)企業に対して貸し出す際の最優遇貸出金利のうち、1年以内の短期貸出の金利のことをいいます。

しかし、短プラは2009年以降一度も下がっておらず、2016年に日銀がマイナス金利を導入した際も変動しませんでした。短プラは主に企業向け貸出金利に利用されているため、金融機関が利益を確保する観点から、政策金利が低水準になっても短プラを下げる余地がなかったと考えられます。

そのことから考えるとマイナス金利が解除されることで、以前の金利に近い水準まで金利があがる可能性も考えられますが、マイナス金利解除の発表後の会見では、植田総裁が「当面緩和的な金融環境が継続する。金融機関の貸出金利が大幅に上がる事態は想定していない」と述べました。この発言を踏まえると、ゼロ金利が続く限り、変動金利は低水準が続くという見方ができます。

固定金利はマイナス金利に関係なく上昇傾向にある

固定金利は、ここ2年で上昇傾向にありました。その主な要因は、長期金利(10年物国債金利)の上昇にあります。固定金利の基準は長期金利によって決まるため、長期金利が上昇すると、固定金利もそれに応じて上昇します。

2024年に入り、米国のインフレが収まりつつあるという報道もあります。状況によっては米国が利下げに転じる可能性があります。この場合、日本の長期金利もそれに連動して下がる可能性があるとの見方もあります。

ここで、2024年4月の固定金利をみてみましょう。フラット35の最低金利は年1.82%になりました。前月の1.84%からは年0.02%引き下げられ、2か月前と同水準に戻ったことになります。

それに続いて、大手都市銀行が提供する35年固定金利も見てみましょう。

三菱UFJ銀行:年1.73%(−0.05%)
三井住友銀行:年2.43%(+0.26%)
みずほ銀行:年1.80%(+0.03%)
りそな銀行:年1.585%(+0.1%)

固定金利は10年物国債の利回りは日本や他の国の経済状況や、資源価格などのさまざまな要因によって影響を受けます。そのため、今後の金利を明確に予想することは難しいでしょう。

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住宅ローン金利の特徴をおさらい

最後に、住宅ローン金利の特徴を説明します。金利の安さだけを重視するなら変動が向いていますが、安定した資産計画を立てたい方にとっては全期間固定の方が合っているケースもあります。それぞれの金利の特徴を比較検討をして、自分に合った住宅ローンを選びましょう。

変動金利型

変動金利型は、借入期間中に金利が変動する形式の住宅ローンです。一般的には、半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額に反映されます。そのため、金利が上昇してもすぐに返済額に影響を及ぼすわけではありません。

変動金利型のメリット
・固定金利よりも金利が低い
・金利が上昇しなければ固定金利よりも返済額は少ない

変動金利型のデメリット
・金利上昇のリスクがある
・金利が上昇すれば、返済額が高くなる

変動金利型に向いている人
・金利の動向をこまめに確認できる人
・返済期間が短い、借入金額が少ない人
・金利が上昇して返済額が増えても経済的に余裕がある人

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、完済まで金利が変わりません。ただし、変動金利型よりも金利が高めに設定されていることが多いので、「金利が高くても、完済まで同じ返済額が安心」という方に向いています。

全期間固定金利型のメリット
・返済額が変わらないので将来のライフプランがたてやすい
・金利が変わらない安心感がある

全期間固定金利型のデメリット
・変動金利よりも金利が高い
・今後、金利が低くなれば変動金利よりも返済額が多くなる

全期間固定金利型に向いている人
・安定した資金計画を立てたい人
・今後、教育費などで支出が多い人

固定期間選択型

固定期間選択型は、3年、5年、10年といった具合に固定金利の期間が決まっていて、期間終了後に適用金利を選択します。期間中は金利が固定されているので返済額は一定です。 固定期間選択型のメリット ・固定期間中は毎月返済額が増えない安心感がある ・固定期間経過後に金利が下がっていれば、低い金利を享受できる   固定期間選択型のデメリット ・固定する期間が長くなればなるほど、金利は高くなる ・固定期間経過後に金利が上がっていた場合、返済額が増える   固定期間選択型に向いている人 ・教育費がかかる一定時期だけ返済額を安定させたい人 ・車のローンなど、返済が重なる時期だけ返済額を抑えたい人

まとめ

マイナス金利が解除されたからと言って、必ずしも固定金利が安定するとは限りません。固定金利は多くの要因によって影響を受けるため、単一の政策変更だけで安定するとは限りません。そのため、マイナス金利解除の影響が固定金利に及ぶかどうかは、将来の経済情勢や金融政策の動向によって変わってくるでしょう。

変動金利については、住宅ローンの顧客獲得競争を行う関係上、むやみに金利を上げる可能性は低いと予想できます。しかし、変動金利は金利上昇のリスクを背負うことになるのも事実です。固定金利と変動金利、どちらがよいかは正解がありません。人によって合う金利は異なります。それぞれのメリットデメリットを理解して、慎重に検討することをおすすめします。