年収400万円の人はいくらまで住宅ローンを借りられる？
当社でお住まい探しをされる方の年収は様々ではありますが、平均して400万円～500万円の方が多いです。日本人の平均年収は436万円というデータ（令和2年9月に発表された国税庁による調査）もありますから、このぐらいの年収の方のご来店が多いのも自然なことかもしれませんね。
今回のテーマは「年収400万円の人はいくらまで住宅ローンを借りられるのか？」です。平均年収よりもやや低い年収の場合、住宅ローンをいくらまで借りられるのか、どのようなことに注意するべきなのかを詳しく解説します。
[１] あなたの年収は本当に400万円？ざっくり計算していない？
「私の年収は400万円ぐらいかな？」なんてざっくりした計算をしていませんか？きちんと計算をしたら実は399万円だった、ということはたまにあるのです。たかが1万円と思うなかれ。年収400万円と400万円未満では話が全く違うのです。
年収400万円と399万円では返済比率も借入可能額も大きく変わる
借入可能額や借入限度額を考える時、重要となるのが返済負担率です。
返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことです。返済負担率の基準値は各金融機関によって異なりますが、基準値をオーバーすると審査に落ちることがあります。
年収400万円の人の返済負担率を考える時、フラット35の場合は年収400万円で35％ですが、399万円の場合は30％となります。
（あくまでも年収からみた目安ですが）分かりやすく数字で比較すると…
金利を2.8％で住宅ローンを組んだ時の借入可能額
年収400万円：3,121万円
年収399万円：2,668万円
その差は453万円。
年収400万円と399万円、年収としてはたった1万円の差ですが、返済負担率は453万円もの差が出るのです。3,121万円の家が買えるのか2,668万円買えるのかと考えると、たかが1万円とは思えないですよね。
返済シミュレーションはあくまでも目安
簡単に借入可能額を計算できるサイトはたくさんありますが、シミュレーションはあくまでも目安としてお考えください。すべての人に当てはまるわけではなく、年収から割り出した数字でしかないのです。
お住まい探しで一番重要なのは、自分の住宅予算（いくらの家を無理なく買うことができるのか）です。ネット上の返済シミュレーションでざっくり計算しただけで、物件探しをすることは絶対にやめてください。高確率で失敗します。
住宅ローンは上限ギリギリまで借りられれば良いというものではありません。ギリギリは絶対にダメです。収入のほとんどを住宅ローンの返済に充てることになります。旅行や外食などの娯楽を楽しむ余裕がなくなります。それでも、毎月住宅ローンの返済が出来ていれば問題ないですが、家計は毎月火の車で、最悪の場合返済が出来なくなり、自己破産というケースもあります。
無理のない返済をしていきたいなら、まずは住宅予算を調べましょう。
自分で調べることはなかなか難しいので、不動産会社や金融機関に相談することをおすすめします。ただ、不動産会社の中にはお客様のことを全く考えずに、返済可能額ギリギリまでローンを組ませようとする悪徳な会社も存在します。「みなさんギリギリまでローン組んでいますから大丈夫ですよ」なんて甘い言葉に流されないようにご注意ください。
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[２]年収400万円の人はいくらまで住宅ローンを借りられる？
それでは、年収400万円の人はいくらまで住宅ローンを借りることができるのかをシミュレーションしてみましょう。
借入限度額は2,000～2,500万円と考えよう
一般的には、住宅ローンの借入限度額は、年収の5～6倍程度が妥当といわれています。年収400万円の場合は2,000～2,500万円が限度額となります。
頭金の頭金0～500万円の設定でシミュレーションしてみましょう。
【設定条件】
年収：400万円
月々の返済額8万3,000円
借主の年齢：30歳
返済期間：35年 返済金利2％
| 頭金 | 0 | 100 | 200 | 300 | 400 | 500 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 借入限度額 | 2,506 | |||||
| 借入限度額(借入限度額 ＋頭金－諸費用)（新築） | 2,405 | 2,505 | 2,605 | 2,705 | 2,805 | 2,905 |
| 借入限度額(借入限度額 ＋頭金－諸費用)（中古） | 2,280 | 2,380 | 2,480 | 2,580 | 2,680 | 2,780 |
※単位：万円
※諸費用は新築物件4％、中古物件9%で計算
今回のシミュレーションでは頭金を含めてみましたが、頭金ゼロでも住宅ローンは組めます。借入限度額をもっと増やしたいのであれば、やはり頭金はあった方が良いには良いですが、頭金を500万円貯めるまで家は買わない！という選択はおすすめしません。貯めている間に家賃の支払いもありますし、歳も取るので返済期間が短くなります。今後、金利が上がってしまう可能性も高いです。
今買えるのなら頭金にこだわらずに住宅ローンを組んでしまう方が得策の場合もあります。
3,000万円の住宅ローンを組んだときの返済額
年収400万円の借入限度は2,000～2,500万円が理想といっても、市場にある物件は3,000万円以上するものばかり。現実的ではないな、と思われた方も多いことでしょう。
そこで、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合の返済額も考えてみたいと思います。
【設定条件】
年収：400万円
返済金利1.27％
返済期間：35年
選ぶ金利によって返済額は変わります。
上記は35年返済、固定金利1.27％ですが、この場合は
月々の返済額：8万9,000円
総返済額：3,718万円
金利1.62％の場合は
月々の返済額：9万4,000
総返済額：3,933万円
いかがでしょうか。金利が数パーセント上がっただけで返済額が大きく変わることが分かったかと思います。安ければ良いというものでもありませんが、今後今以上に金利が下がる可能性は低いので、超低金利である今のうちに住宅ローンを組んで返済をスタートさせると安心ですね。
3,500万円以上借りたい場合は収入合算かペアローンが必要
3,500万円以上のローンを組みたいという場合は、ご夫婦で収入合算かペアローンを組む必要があります。
それぞれの違いは下記のとおりです。
| 収入合算（連帯保証） | 収入合算（連帯債務） | ペアローン | |
|---|---|---|---|
| 夫 | 主債務者 | 主債務者 | 主債務者+妻の連帯保証人 |
| 妻 | 連帯保証人 | 連帯債務者 | 主債務者+夫の連帯保証人 |
| 住宅ローン控除 | 主債務者のみ利用できる | 夫も妻も利用できる | 夫も妻も利用できる |
| 団体信用生命保険 | 主債務者が死亡したときだけ保険が下りる | 連生型の団信ならどちらか一方の死亡で保険が下りる | それぞれ借りた分のローンだけ保険が下りる |
| ローン事務手数料 | 1つ分 | 1つ分 | 2つ分 |
デメリットを挙げるとすれば、夫婦どちらかが失業や病気などで返済ができなくなった場合、残ったひとりの収入で返済をしなければならないということ。ペアローンの場合はローン事務手数料が2つ分かかるということ。それなりにリスクもありますので、慎重にご検討ください。
[３]年収400万円が住宅ローンを組む時の注意点
年収がいくらであっても注意しておきたい点はあるのですが、今回は年収400万円の人が住宅ローンを組む時に注意しておきたいことをいくつかご説明します。
月々の返済額は10万円未満に抑えること
返済額は年収の35％をオーバーすると生活が苦しくなる可能性が高いため、年収400万円の人は、最大でも毎月の住宅ローン返済額を10万円未満に抑えましょう。
年収400万円の場合、約2割が税金で引かれるので、手取りは320万円ほどの計算になります。ボーナスは含めず、320万円を12ヶ月で割ると毎月26万6,000円の収入というわけですね。この収入から生活費、光熱費の支払いを考えると、住宅ローンの返済に充てられるのは10万円未満ということになります。
ボーナスが出る企業にお勤めであっても、ガッツリと予算に組みこむことはやめておいた方が安全です。コロナ禍で景気が上向きとも言えない状況ですし、ボーナスは「支給されたら繰り上げ返済に充てよう」程度の気持ちで考えておきましょう。
貯蓄をすべて住宅資金に充てないこと
年収400万円の人だけに言えることではないですが、家の購入のために貯蓄をすべて住宅資金に充てるという考えはNGです。
住宅購入にあたって、必ず残しておいていただきたい資金は「手付金」です。売買契約を結ぶ際、手付金を現金で用意できなければ契約を断られる場合もあります。金額は一般的に物件価格の5～10％必要で、ざっくりいうと100万円ほどかかります。
また、万が一の事態に備えて下記の費用も残しておきましょう。
・入居費用：新築住宅の場合、必要最低限の家具購入費は50万円程度必要。
・緊急時用の貯蓄：急な支出に備えるための貯蓄。生活費の3カ月～半年分が目安。
・将来のための貯蓄：お子さまの教育費やマイカー購入資金など。
マイカーローンや他の借入がある場合は要注意
金融機関が審査をする際は、マイカーローン、クレジットカードのキャッシング枠、カードローンなどの借入も含めて返済負担率を計算します。
「住宅ローンの返済額＋他の借入の返済」をしなければならないということは、住宅ローンの返済に充てられる金額が少なくなるということです。返済負担率が下がって、事前審査に落ちることがあります。
できれば、住宅ローンの審査をする前に完済しておくことをおすすめします。優先順位は、金融機関が悪印象を持ちそうな借入先から優先的に返済していきましょう。たとえばクレジットカードのキャッシング枠、リボ払いはマイナスイメージが強いので完済しておくのが望ましいです。
[４]まとめ
絶対に住宅ローンで失敗したくないのなら、住宅予算をしっかり立てよう！
今回の記事では、年収400万円の人を例にシミュレーションをしましたが、自分はいくらまで借りられるのか興味がある方も多いことでしょう。記事内でも少し触れましたが、不動産会社の中には「売れれば良い」と考えている会社もありますので、借入可能額ギリギリでも「大丈夫ですよ」と勧めてくることもあります。借りられるのなら問題ないじゃん！と思うかもしれませんが、問題は「無理なく返せるのか」です。いくら借りられるかよりもそこを重視してください。
ミツバハウジングでは、お客様ひとりひとりに合った住宅予算を算出します。家を買った後も幸せな生活を送っていただきたいので、無理な資金計画は立てません。しつこい営業もいたしませんので、「今すぐ買う気はないけれど、とりあえずいくらの家を買えるのか知りたい」という方も大歓迎です。お気軽にお問い合わせください。
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