【中古住宅】入居するまでの流れ・注意点・住宅ローン控除について

【中古住宅】入居するまでの流れ・注意点・住宅ローン控除について

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ひと昔前は「マイホームといったら新築!!」という方も多かった様ですが、近年は中古住宅の人気も高まっています。選択肢の多さや(新築よりも)価格が安いことが中古住宅の魅力ですが、選ぶ際にはちょっと注意が必要です。

そこで今回の記事では、中古住宅に入居するまでの流れや注意点を説明します。また、気になる「住宅ローン控除」のことも詳しく説明しますので、「中古住宅で住宅ローン控除を受けるにはどうしたらいいの?」という方はぜひご一読くださいね。

[1]中古住宅に入居するまでの流れ

中古住宅の入居までの流れは以下のとおりです。

1.自分の住宅予算を知る
当コラムでは何度も住宅予算について説明していますが、今回もしつこいぐらいにお伝えします。住宅予算を知る前に物件探しをスタートさせてはいけません。必ずと言っていいほど失敗します。説明が長くなるので今回は省きますが、家を買おうと考えたら、まずは不動産会社か金融機関に行って自分の住宅予算を計算してもらってください。物件を探すのはその後です。

住宅予算に関しては、以下の記事もご一読ください。
「住宅予算」について徹底解説!予算オーバーの時の対処法も教えます!

2.物件探し
住宅予算が決定し、物件に求める条件をまとめたら、物件探しをはじめます。希望条件が多すぎると物件探しにかなり時間がかかってしまうので、優先順位を多くても5つぐらいにまとめておくと良いでしょう。

3.内覧(物件見学)
気に入ったが見つかったら、内覧をします。実際に見学したら印象が違った…ということはよくあります。気に入らなければハッキリと営業担当者に伝えましょう。その際に気に入らなかった点を伝えると、営業担当も次の物件を探しやすくなります。

4.購入申し込みと住宅ローンの事前審査
購入希望物件が決まったら、購入の申し込みをします。購入の申し込みと同時に、住宅ローンの事前審査を行います。事前審査の内容は、勤務年数や年収に対しての返済負担率や、借金の有無、社会的信用力に問題がないかなど、住宅ローンの返済能力があるかを金融機関が判断します。

5.不動産売買契約
宅地建物取引主任者による「重要事項の説明」を受け、売買契約を結びます。契約の際には手付金を支払います。手付金の目安は、完成物件は10%、未完成物件は5%となります。また、手付金以外にも、仲介手数料や契約印紙代なども別途必要です。

6.住宅ローンの本審査、契約
不動産売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査を申し込みます。まれに事前審査に通っても、本審査で落ちる方もいるので油断は禁物です。また、住宅ローンでは、火災保険の加入が必須条件になっていることが一般的なので、契約までに損保会社選びもしておくことをおすすめします。

7.登記の準備
中古一戸建ての場合、自分がその物件を購入するまでは、家の所有権は売主が持っています。そのため、購入の際に「所有権移転登記」という登記の手続きが必要となります。

中古一戸建ての売買において必要な登記は「所有権移転登記」と、住宅ローンを利用する場合に必要な「抵当権設定登記」です。引き渡しの前に、登記を依頼する司法書士に登記の際に必要な書類を送付します。

8.物件の立ち合い(現地確認)
売買契約終了後、売主立ち合いのもと現地確認を行います。隣地との境界確認や、物件見学をしたときからの変化の確認、売主の残置物がないかなどをチェックする目的で行います。

9.引き渡し・入居
売主、買主、司法書士が住宅ローンを借入する金融機関に集まり、引き渡しの手続きを行います。残代金と諸費用(登記費用・銀行への費用・火災保険料)を支払いが完了した後、司法書士が所有権移転登記の申請を行います。残代金決済後(引き渡し以降)、晴れて入居、となります。

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[2]中古住宅を購入する時の注意点

次に、中古戸建を購入する時に注意しておきたいポイントを3つご紹介します。挙げればまだまだありますが、絶対におさえていただきたいのは以下の3つです。

家の状態をしっかりとチェックする

まず、いちばん注意するべき点は、建物の基礎や柱に問題がないかということ。内装はリフォームでいくらでもごまかしがききますが、建物の基礎がダメならどうにもなりません。そのほか、害虫(シロアリ)の被害がないかも慎重にチェックしましょう。シロアリはかなり厄介で、もし発生したら補修工事に数十万円~数百万円をかかることがあります。

細かく挙げればもっとたくさんありますが、絶対にチェックしていただきたいポイントは、主に以下の3つです。

1.外壁や屋根の状態
外壁と屋根の補修工事はリフォームの中でも高額になりやすいので、できれば中古住宅を買ってすぐに工事が必要になる事態は避けたいですよね。剥がれやひび割れがないか、しっかりチェックしましょう。

2.室内設備
「この家を買ったら、どこまで修繕に費用がかかるか」を念頭におき、細かくチェックしましょう。主なポイントは、壁紙、天井、フローリング、バスルーム、キッチン、トイレです。水回りは悪臭がしないかも要チェックです。

3.害虫・害獣被害、雨漏り
シロアリやゴキブリはもちろんのこと、ねずみ、鳩といった害獣被害も受けていないかもチェックしてください。また、天井に雨漏りの形跡がないかも確認しましょう。

違法建築ではないか

違法建築とは、建築基準法に基づく条例に違反している建築物のことです。最も多いのは、容積率、建ぺい率、接道義務の規定に違反している物件。もしも、購入を検討している物件が違法建築だった場合、売買自体は可能ですが、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。

ちなみに、建てられた当時は合法だったとしても、その後のリフォームによって違法建築になった物件も存在します。違法建築の物件は、住宅ローンを利用できない、増改築が出来ない、建て直しをする際には同等の建物が建てられない、といった具合にリスクしかありません。違法建築にはくれぐれもご注意ください。

「契約不適合責任」の知識を身に付けておく

この項目では、少々難しい話をしますが、中古住宅を買うなら、「知らなかった」では済まされない内容なのでこのまま目を通してくださいね。

まず、「瑕疵」についてお話します。不動産取引においては、購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見された欠陥や不具合、土壌汚染、シロアリ被害など売主も外部からでは確認できなったことを「隠れた瑕疵」といいます。

法改正前(2020年4月から法改正)は、売買物件に隠れた瑕疵が見つかった場合、売主が無過失であっても瑕疵担保責任を負うものとされていましたが、新民法では瑕疵担保責任という概念は廃止され、新しく契約不適合責任に変わりました。契約不適合責任は、「隠れていてもいなくても、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できる」ように法改正されました。

この「隠れていてもいなくても」というのがポイントで、契約不適合責任では、旧民法のように隠れた瑕疵は問われません。「売買契約書に書かれていたかどうか」が問題となります。

中古住宅の場合は特に注意が必要で、雨漏りやシロアリなどの欠陥部分をひとつずつピックアップし、契約書に免責する旨を記載されます。かなり細かく記載することになるため、隅々まで確認するのは大変かと思いますが、後々トラブルに繋がる可能性もあるので、契約不適合責任についてある程度の知識を身に付けておき、売買契約書はしっかりとチェックしてから契約に進みましょう。

[3]中古住宅チェックリスト

以下は、中古住宅を内見する際にチェックしておきたいポイントをまとめたものです。ブックマークをして内見時にご活用ください。

項目チェックするポイントチェック欄
建物建物は傾いていませんか
床下は確認しましたか
天井裏は確認しましたか
雨漏りの痕跡はありませんか
シロアリの被害はありませんか
壁や柱にカビは生えていませんか
耐震性は確認しましたか
設備の故障歴は確認しましたか
水回りの排水に問題はありませんか
屋根や外壁にひび割れはありませんか
接道義務は果たしていますか
救急車両がスムーズに通行できますか
周囲の治安は確認しましたか(放置自転車など)

[4]中古住宅で住宅ローン控除を受けるには?

ここでは、住宅ローン控除を受けるための適用条件や控除総額、築20年以上の中古住宅で住宅ローン控除を受ける時の対策について説明します。

適用条件

住宅ローン控除を受けるための適用条件は以下のとおりです。

住宅ローン控除の対象となる条件
新築・中古共通条件(1)自分自身が居住する住宅であること 住宅ローン控除は、自分自身が居住する家であることが必須のため、投資用の物件や親族の家などには適用されません。
(2)住宅取得の日から6ヵ月以内に居住、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
(3)床面積が40㎡以上であること(改正) 床面積が50㎡以上の広さが条件でしたが、改正により40㎡以上に緩和されました。一戸建ては、各階の床面積の合計、マンションの場合は、専有部分の床面積で算出します。
(4)住宅ローンの借入期間が10年以上であること 9年以下の住宅ローンは適用されません。
(5)50㎡以上の住宅は年収が3,000万円以下であること 1年でも年収が3,000万円を超えた場合、それ以降の年は住宅ローン控除を受けることができません。住宅ローン契約時の年収が3,000万円以上であれば、初年度から控除が受けられません。
(6)40㎡以上50㎡未満の住宅は年収が1,000万円以下であること(改正) 改正により、床面積の条件は50㎡→40㎡に緩和されましたが、年収制限は厳しいです。高所得者が投資用として小規模住宅を購入することを防ぐことが目的です。
中古住宅の場合(1)築年数が以下の規定の年数以内であること ・鉄筋造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物…築25年以内 ・木造などで建てられた非耐火建築物の場合…築20年以内 (築20年以上の場合は、耐震基準に適合していることを証明する必要があります。耐震基準適合証明書、または耐震等級1以上と認められた既存住宅性能評価書か既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要)
リフォームの場合(1)工事費100万円以上 リフォームの場合は、工事費が100万円以上の住宅が対象となります。
住宅ローンの内容(1) 民間の金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた住宅ローンであること (2) 勤務先から借り入れた住宅ローンの場合は、金利が0.2%以上であること (3) 親族や知人からの借り入れは対象外 (4) 返済期間が10年以上
住宅ローンを組む人の条件(1) 住宅ローンを組んで自宅を購入した人 (2) 住宅取得後6ヵ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き入居していること (3) 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下 (4) 入居した年とその前後2年ずつの計5年間に、3,000万円特別控除や買換え特例を受けていないこと

控除総額(売主が個人・法人)

住宅ローン控除は、個人が売主の中古物件は年間の最大控除額が20万円、法人が販売している中古物件は年間の最大控除額が40万となります。

あくまでも概算となりますが、中古戸建で住宅ローン控除期間を受ける際に控除される額を以下にまとめましたので参考にしてください。

売主が個人(年間の最大控除額が20万円)の場合の住宅ローン控除総額

額面年収住宅ローン 2,000万円住宅ローン 3,000万円住宅ローン 4,000万円
10年20年10年20年10年20年
年収400万円162万円202万円162万円202万円162万円202万円
年収500万円173万円213万円173万円213万円173万円213万円
年収600万円173万円213万円173万円213万円173万円213万円
年収700万円173万円213万円173万円213万円173万円213万円

※住宅ローン35年・、変動金利型1.2% 一般住宅の場合

売主が法人(年間の最大控除額が40万円)の場合の住宅ローン控除総額

額面年収住宅ローン 2,000万円住宅ローン 3,000万円住宅ローン 4,000万円
10年20年10年20年10年20年
年収400万円162万円202万円162万円214万円165万円214万円
年収500万円173万円213万円235万円295万円237万円308万円
年収600万円173万円213万円260万円320万円302万円381万円
年収700万円173万円213万円260万円213万円344万円424万円

※住宅ローン35年・、変動金利型1.2% 一般住宅の場合

築20年以上の場合は耐震基準適合証明書等が必要

中古住宅の場合、下記の条件を満たしている必要があります。

・築25年以内:鉄筋造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物

・築20年以内:木造などで建てられた非耐火建築物

築年数が条件を満たしていない場合は、以下の証明書や評価書を取得すれば住宅ローン控除を利用することが可能です。

・耐震基準適合証明書(2年以内に審査を終えている)

・既存住宅性能評価書または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

新築と比べて、中古住宅は住宅ローン控除の適用条件が厳しくなります。中でも築年数と耐久性の条件が新築よりも多めです。ただ、古い物件であっても、上記の証明書や評価書を取得すれば住宅ローン控除を利用できますので、クリアできそうか確認してみてくださいね。

[5]まとめ

「新築よりも注意点が多い…?」けれど、メリットが多い中古住宅

当たり前のことですが、新築は新品なので、屋根や外壁の劣化状態やシロアリの心配は無用です。しかし、中古住宅はそうはいきません。築浅の物件であったとしても、手入れが行き届いていなければ劣化していますし、運悪くシロアリの被害にあっている住宅の可能性もあります。新築よりも注意点が多い中古住宅ですが、物件の選択肢が豊富、物件価格が安い、自分好みにリフォームしやすい、価格の大幅下落リスクが低いなど、メリットが多いことが魅力です。ぜひ一度検討されてみてはいかがでしょうか。

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