買ってはいけない中古住宅の特徴
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【目次】
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中古住宅といっても、決して安くはない買い物です。一生住む大切な家ですから、後悔や失敗がないような選択をしたいですよね。そこで今回は、買ってはいけない中古住宅の特徴を、『土地』『建物』『構造』の3つのカテゴリーに分けて解説します。
買ってはいけない『土地』
まずは、買ってはいけない『土地』の特徴を挙げていきます。
災害リスクがある
洪水や地震、土砂崩れなど、その土地の地域特有のリスクがある場合、その土地を購入することは慎重に考える必要があります。また、地盤沈下や地下水位の変動など、将来的なリスクも見据えて適切な判断をすることが大切です。土地の災害リスクは、国や自治体が作成している「ハザードマップ」や、防災科研が提供している「J－SHIS」などから調べられます。
地盤が弱い
土地の地盤が弱いと、建物が傾いたり、ひび割れしたり、構造上の損傷が起こるおそれがあります。また、地震や洪水などの自然災害に対する建物の耐性が低下するリスクも高まります。地盤改良工事などの手段で問題を解決できることもありますが、地盤が弱い土地は避けるべきでしょう。
境界杭がないまたは境界線がわからない
境界杭がないまたは境界線が明確でないと、「隣地のブロック塀が侵入している」「自分の庭木が隣地に侵入している」といった問題が起こりやすくなります。不動産会社に相談しても解決できない場合は、購入を見送ることが賢明です。
接道義務を満たしていない
接道義務とは、建築基準法によって定められた規則のことです。建物を建てたり改築したりする際には、幅4メートル以上の道路に少なくとも2メートル以上の土地が接していることが必要です。
この条件を満たさない場合、既存の中古住宅の建て替えや増改築が制限される可能性が高まります。接道義務を満たしていない場合、既存の中古住宅の建て替えや増改築が制限される可能性があります。そのため、自ら費用を負担して道路工事を行わなければならず、購入者にとって損失が生じる恐れがあります。
再建築不可の土地
再建築が許可されない場合、将来的な建て替えや改築が不可能になります。
再建築不可の土地の例としては、以下のようなものがあります。
・建物の敷地が建築基準法上の道路と一切接していない場合
・建物の敷地が建築基準法上の道路とは接しているが、接地面積が2メートル未満である場合
・建物の敷地が、幅員4メートル未満の道路や私道とのみ接している場合
再建築不可の土地は投資としても住宅としても価値が低く、購入者にとってリスクが高まるため、購入はおすすめできません。
周辺に空き家が多い
周囲に空き家が多い場合、その地域の人口減少や経済的な問題が示唆される可能性があります。空き家が増える背景には、住民の高齢化や若年層の流出、地域の活性化不足などが考えられます。これにより、将来的に地域の魅力や資産価値が低下するリスクがあります。土地を購入する際は、周辺環境や地域の将来性も考慮し、慎重に判断することが重要です。
治安が悪い
わざわざ治安が悪い地域の土地を買う方はいないとは思いますが、価格の安さに惹かれてこのような土地を検討されている方がいらっしゃるかもしれないので、念のためピックアップしておきます。
周囲の治安が悪い地域では、犯罪率が高く、住民の安全や安心が脅かされる可能性があります。このような地域は不動産の価値が低下する傾向があります。買ってもメリットはありません。
買ってはいけない『建物』
家が傾いている
家の傾きの原因は、建物の構造上の問題だけでなく、以下のような要因も考えられます。
・軟弱地盤による地盤沈下
・地震による液状化や地盤のずれ
・近隣での大規模工事や地下水の多量の汲み上げ
・埋め立て地や盛り土をした土地、傾斜地などでの不同沈下
これらの原因はあくまで考えられる可能性であり、実際のところはホームインスペクションを行わないと正確には分かりませんが、壁タイルの浮きや亀裂、ブロック塀の亀裂や傾きが見られる場合は、あきらかに構造上に問題が発生しています。家の傾きを修正するには多額の費用がかかりますし、後々のトラブルを避けるためにもおすすめできません。
建築基準法に違反している
建築基準法に違反するかどうかは、「建ぺい率」と「容積率」をチェックすることで判断できます。具体的には、建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合を示し、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を示します。市役所や自治体のウェブサイトには、建ぺい率や容積率の上限が掲載されていますので、購入を検討する前に確認しておきましょう。
シロアリ被害や雨漏りの痕跡がある
シロアリ被害は建物の構造を弱体化させ、修復には多額の費用が必要となります。また、雨漏りの痕跡は建物の防水性に問題があることを示し、建物内に水害やカビの発生など、様々な健康や安全上のリスクをもたらします。こうした問題を抱えた建物は、将来的な修復や補修に多大な費用や手間がかかる可能性が高く、購入を避けるべきです。安全で快適な住環境を確保するためにも、シロアリ被害や雨漏りの痕跡のある建物は避けるべきです。
共有部分の管理が行き届いていない
共有部分の管理が行き届いていない中古マンションはおすすめできません。共有部分の設備や構造物が適切に管理されていない場合、安全性に問題が生じる可能性があります。たとえば、共有の階段や手すりが破損していたり、防犯対策が不十分だったりすると、住民の安全が脅かされます。また、将来的に修理や改修が必要になる可能性も高まります。
買ってはいけない『構造』
木造住宅の場合
木造の中古物件を選ぶ際に最も注意が必要なのは、シロアリ被害です。過去にシロアリ被害があっても駆除を行っていれば問題はありませんが、最悪なのは購入後にシロアリが見つかったパターン。駆除だけではなく家の補修も必要になる場合もあり、コストがかかってしまいます。木造住宅の購入を決断する前に、必ずシロアリ被害の確認（必要に応じてホームインスペクションも検討する）をしましょう。
ちなみに、「契約不適合責任」といって、購入前にシロアリ被害はないと説明されたにもかかわらず、購入後にシロアリが見つかった場合は、売主に対して損害賠償請求や代金の減額請求が可能です。ただし、売買契約書にすでにシロアリがいると記載があった場合、買主は了承の上で契約したと見なされ、契約不適合責任は問えません。
RC造(鉄筋コンクリート造)の場合
主にマンションが該当しますが、RC造（鉄筋コンクリート造）は、鉄骨をコンクリートで包んだ構造となっています。耐火性や防音性を強化し、耐震性にも優れていて、とても頑丈です。木造住宅の耐用年数が22年なのに対して、マンションの耐用年数は47年。さらに、適切なメンテナンスをすれば100年以上も持つと言われています。
しかし、RC造にもデメリットがあります。それは、メンテナンスには多額の費用がかかる点です。RC造マンションは建物が大規模な物件であることが多いため、外壁や屋根の塗装などのメンテナンスには100万円以上の費用がかかることもあります。もちろん、毎月支払う修繕積立金からメンテナンスをおこなうのですが、「マンションのランニングコストは高い」と感じる方は少なくないようです。
そのほかの買ってはいけないポイント
挙げたらきりがないかもしれませんが、そのほかにも買ってはいけないポイントがあります。
過去に事件など心理的瑕疵がある
過去に事件などが発生し、心理的な不安を引き起こす要因がある場合、それは心理的瑕疵と呼ばれます。たとえ物理的な問題がなくても、家の中で事件が起きたり、有名な事件の現場になったり、近隣に墓地や暴力団事務所があるなど、多くの人が住みたくないと感じる要素です。このような場所は資産価値も低いですし、最初は気にならなくても、住んでいるうちに精神的に負担になるケースもあります。
騒音や近隣トラブルなどがある
近隣での騒音やトラブルは、住環境を悪化させ、ストレスや不快感を引き起こす可能性があります。このような状況では、日常生活が影響を受け、家でリラックスすることが難しくなるでしょう。したがって、騒音や近隣トラブルが継続的な問題となる場合、そのような家を購入することは避けるべきです。
駅から離れすぎていて利便性が悪い
駅からの距離が遠い場合、通勤や外出が不便になりますし、買い物や生活の必需品の調達も面倒になります。また、駅から離れた地域では公共交通機関の便も限られており、車の利用が必須となる場合もあります。その結果、交通費や時間のロスが増えるだけでなく、生活のストレスも増大する可能性があります。
中古住宅購入で後悔しないためには
中古住宅を購入する際、後悔しないためには、以下の3つのポイントをおさえておきましょう。
- 中古住宅の知識を身につける
- チェックリストを作成しておく
- ホームインスペクションを利用する
まずは中古住宅に関する知識を積極的に身につけましょう。建物の種類や価格相場、メンテナンスの必要性など、基本的な情報を把握することが重要です。
また、購入前にはチェックリストを作成しておくことがおすすめです。内外の設備や建物の状態など、確認すべき項目をリストアップしておくことで、物件を客観的に評価することができます。
さらに、ホームインスペクションを活用することも重要です。専門家による建物の点検や評価を受けることで、潜在的な問題や欠陥を事前に把握することができます。これにより、購入後のトラブルを回避することができます。
以上のポイントをおさえて、中古住宅購入における後悔を最小限に抑える準備をすることが大切です。
まとめ
今回は買ってはいけない中古住宅の特徴を解説しました。挙げた特徴の中には、災害リスクがある土地や地盤の弱いエリアなど、「言われなくてもわざわざ選ばない」と思う特徴もあったかもしれません。
冷静な時はそう思うのですが、家探しをしているうちに「このぐらいなら問題ないかな」「あまり良くない土地だけど、価格も安いし…よし！買っちゃおう！」といった具合に冷静さを失ってしまう方も多いのです。家のデザインや間取りなどはリフォームでどうにかなりますが、災害リスクや地盤の弱さなどはどうにもなりません。
また、シロアリや雨漏りなどのトラブルも中古住宅ではご注意いただきたいです。コストはかかりますが、ホームインスペクションも検討すると安心でしょう。
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