リフォームとリノベーションには明確な線引きはありませんが、行う目的と規模が異なります。たまに水回りを新品に交換して、フローリングの色を替えただけの工事を「リノベーション済物件」と称して販売している会社もありますが、もしあなたが雑誌に載っているようなカフェ風なお洒落なリノベーションを想像しているとしたら、イメージの食い違いによってガッカリしてしまうかもしれません。ここでは、それぞれの違いを説明します。

リフォームとは

日本の建築業界や不動産業界においてのリフォームは、「古くなった部分を新品同様の状態に原状回復する」目的で行われます。

たとえば、お風呂やトイレ、キッチンなどを新品と交換する工事や、壁紙やフローリングを張り替える工事はリフォームに該当します。

基本的にリフォームは、リノベーションとは違って工事の規模が小さく、間取りや内装の変更はできません。あくまでも原状回復のための工事となります。

リノベーションとは

リノベーションは、劣化した部分を修繕するリフォームと異なり、住宅の性能や価値を向上させることを目的とします。

たとえば、住宅全体を古民家風やカフェの様な雰囲気にしたり、間取りや内外装を変更したりする工事はリノベーションに分類されます。

そして、部分的な修繕を行なうリフォームに対して、リノベーションは工事の規模が大きい点が特長です。「フルスケルトン（全体改修）」といって住宅を解体し、大規模なリノベーションを行うケースも多々あります。注文住宅と同様に、こだわればこだわるほど工事の規模が大きくなり、コストもかかります。

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[２]リノベーションができない物件もある

フルスケルトンでリノベーションを行う場合、基本的には間取りや設備などの変更が可能ですが、建物の構造によってはリノベーションができないこともあります。

たとえば、下記のような構造のマンションの場合、リノベーションができない可能性が高くなります。

・耐震性や構造上、必要な柱は解体できない

・マンションの共有部分（外壁の塗装など）にはリノベーションはできない

・上下、左右の部屋に影響がない範囲で工事ができる（そのため、床材の変更が禁じられているケースがあります

・マンションの規約で電気とガスの容量が定められているため、オール電化に変更できない場合がある

リノベーションができないと分かれば別の物件を探し直せば良いのですが、時間のムダですよね。できれば最初から「リノベーション向き物件」を探すとムダがないのでおすすめですよ。

[３]リノベーションのメリットデメリット

次に、リノベーションのメリットデメリットについて解説します。

リノベーションのメリット

リノベーションのメリットとしては以下の3つが挙げられます。

メリット１：自分の好みやライフスタイルに合わせて設計できる
リノベーションは、注文住宅に近いものがあります。間取りや内外装を自分好みに変更できます。テレワークの部屋やペット専用の部屋を作ったり、部屋のテイストもカフェ風や北欧、古民家風などにしたり、買主の好みやライフスタイルによって設計できます。新築マンションや建売住宅にはない楽しみではありますね！

メリット２：物件の資産価値が大幅に下がらない可能性がある
リノベーションの目的は「住宅の性能や価値を向上させること」だと先に説明しました。自分自身が住んでいる間の快適さはもちろん、将来的に売却を視野に入れているのなら、リノベーションで住宅の性能や価値が向上していれば、物件の資産価値が大幅に下がらない可能性があります。（あまりに個性的なリノベーションですと住む人を選ぶので買い手がつきにくくなるケースもあります）

メリット３：物件の選択肢が増える
「どうしても新築がいい！自分好みの家を建てたい！」という方は注文住宅向きです。「注文住宅は予算が足りない、でも建売住宅は気に入った物件がないし、個性がなくてつまらない」という方には中古物件を購入して、リノベーションをするか、リノベーション済物件を購入するのが向いています。リノベーションをするかしないかは置いといて、新築にこだわらなければ、物件の選択肢はかなり広がります。

リノベーションのデメリット

どんなことにもメリットデメリットはあります。リノベーションのデメリットもおさえておきましょう。

デメリット１：工程が複雑・入居するまでに時間がかかる
中古物件を購入してからリノベーションを行う場合、「リノベーション向き物件を探す」「住宅ローンの手続き」「リノベーションの手続き」の3つの工程を踏む必要があります。建売住宅や分譲マンションを購入する時よりも工程が複雑になるのと、入居するまで時間がかかります。

デメリット２：旧耐震の物件の場合、耐震改修の工事費がかかってしまう
1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は｢旧耐震｣、1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は｢新耐震｣と呼ばれます。旧耐震の物件の場合、耐震改修の工事費がかかってしまう可能性があるので要注意です。

デメリット３：住宅ローンとリフォームローンの二重ローンになる
リノベーションは、一般的な住宅ローンは組むことができないため、リフォームローンを組みます。そのため、中古物件は住宅ローン、リノベーションはリフォームローンという具合に二重ローンになります。さらに、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高い傾向があるので､リノベーションにかけられる予算が低くなることが多い様です。

[４]「リノベーション物件」の買い方は2パターン

リノベーション物件の買い方は主に2パターン。詳しくみていきましょう。

リノベーション済物件を購入する

リノベーションの内容に強いこだわりがなければ、リノベーション済物件を購入する方法がおすすめです。

シンプルなものから流行りのお洒落な雰囲気のものまでバリエーションは様々。中古物件を探してからリノベーションを行う手間も省けるので、好みに近いリノベーション済物件があればラッキーですね。

中古物件を購入してリノベーションをする

最初に申し上げますと、注文住宅なみに時間と手間がかかります。なぜなら、物件を買う窓口とリノベーションを行う窓口が別々だからです。さらに住宅ローンの手続きもあります。物件探し、リノベーション、住宅ローン、この3つをこなしていかなくてはなりません。

「ワンストップ」という方法を取り扱っている会社に行けば、中古物件探しからリノベーションまで全ての工程をひとつの会社で行うことが出来ます。しかし、物件購入とリノベーションを別々の会社に依頼したい場合、まずは不動産会社でリノベーション向き物件を探してもらいます。そして、物件の売買契約・決済・引き渡しが完了したら、別の会社でリノベーションの契約、工事へと進みます。

住宅ローンに関しては、次項で詳しく解説します。

「住宅ローン」と「リフォームローン」の違い

「住宅ローン」と「リフォームローン」の違いは以下のとおりです。

	住宅ローン	リフォームローン
金利	「変動金利型」「固定金利型」「固定選択金利型」から選択できる	「変動金利型」（年2回金利見直し）が主流。金利が住宅ローンよりも高い
返済期間	最長30〜35年	6ヵ月〜15年程度
審査基準	審査期間は長め。完済時年齢、借入時年齢、返済負担率、勤続年数、年収、担保評価、健康状態などをみて審査する	審査基準は住宅ローンと同じだが、審査期間は短めで、通りやすい

リフォームローンの金利は2～5％と高いことが多いため、借入金額が多いほど月々の返済額が高くなります。通常の住宅ローンを利用して物件を購入し、リノベーションは別途「リフォームローン」を利用するケースが一般的です。物件購入とリノベーションを別々の会社に依頼する場合は、通常の住宅ローンとリフォームローンの二重ローンになります。もし二重ローンを避けたい場合は、「一体型ローン」を利用する方法もあります。

[５]中古物件購入＋リノベーションの段取り

おおまかな目安としては、中古物件を購入してから→設計→施行→引き渡しまでにかかる期間はおよそ3ヶ月～6ヶ月です。ざっくりとですが、以下に流れをまとめましたので参考にしてください。

１.資金計画・物件探し・見学
リノベーション向きの物件を探しに不動産会社に相談に行きます。最近は、物件購入とリリノベーションの両方をサポートする「ワンストップ」という方法を取り扱っている会社も多く、リノベーション費用も合わせた相談もできます。物件購入とリノベーションを別々の会社で依頼する場合は、リノベーションを先に選び、物件の見学に同行してもらって希望のリノベーションが出来るか確認してもらう方法もおすすめです。

２.現地確認（調査）・リノベーションのプラン・見積もり
物件の現地確認をし、リノベーションの計画を立てます。予算オーバーしないよう計画的に進めていきます。

３.並行して住宅ローン選び・手続きも進める
やることが多くて混乱しそうですが、住宅ローンも冷静に進めていきましょう。住宅ローンについては、先に説明したとおり通常の住宅ローンとリフォームローンの二本立てか、一体型ローンを組むことになります。住宅ローンの種類によっては融資実行のタイミングが異なるので下調べは念入りに。

４.売買契約・決済・引き渡し
リノベーションは物件の引き渡し以降でないとできません。売買契約・決済・引き渡し完了後、リノベーションへと進みます。

５.リノベーション工事請負契約・着工→引き渡し
リノベーションの契約を結び、住宅の設備などの詳細を打ち合わせしながら着工に入り、その後は引き渡しです。

このように、中古物件を購入してからリノベーションを行う場合、通常のマイホーム購入よりも時間と手間がかかります。入居までのタイムリミットがある場合は、逆算してスケジュールをたてておきましょう。

[６]まとめ

リノベーション向き物件を探しているのならミツバハウジングまで

今回はリノベーションについて徹底解説しましたが、いかがでしたか？

ミツバハウジングでは、リノベーション向き物件のご紹介も行っております。もちろん、新築建売住宅や中古住宅も多くご紹介できますので、色々な物件を比較検討されてみてください。しつこい営業はいたしません。お気軽にお問い合わせください。

【リノベーションのメリットデメリット】買い方や住宅ローンについても解説

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