ットバックとは？セットバック付きの土地を購入する時の注意点
不動産の物件検索をしていると、土地の欄に「セットバック」という言葉を見かけることがあります。小さく表記されているため、何を指しているのか分かりにくいですが、セットバックには重要な意味が込められています。この記事ではセットバックの基礎知識と注意点を解説します。
セットバックの基礎知識
セットバックとは、建築や土地利用の文脈で使われる用語で、建物や構造物を敷地の境界線から一定の距離を離すことを指します。この章では、セットバックの基礎知識を説明します。
セットバックとは？
セットバックとは、「建物を前面道路から後退（セットバック）して建築すること」を指します。
通常、セットバックは前面道路の幅員を拡げ、接道義務を履行するために行われます。接道義務とは、建築基準法第43条で「建物の土地は、道路に2メートル以上接する必要がある」と明記されています。この規定は、防災の観点から、整備された道路を通じて消防車が円滑に通行できるようにするために設けられています。
ただし、1950年以前に建築基準法が施行された古い市街地には、4メートル未満の幅を持つ道路が多く存在しています。そのような道路に面して建てられた住宅は、全てを違反建築として取り壊すことはできません。
そのため、建築基準法第42条第2項では、以下の条件を満たす道路を例外的に建築基準法上の道路と認めています。
・幅員が4メートル未満である
・建築基準法施行以前から、道路に面する建物が存在する
・特定の行政機関から指定を受けている
建築基準法において、正式な「道路」とされるのは幅員4メートル以上のものですが、同法第42条第2項ではこれらの条件を満たすものを「2項道路（みなし道路）」と呼んでいます。
2項道路に面した土地に新たな建物を建てる場合は、通常の規定に従い、道路の幅員4メートル以上を確保するために土地の一部を提供する必要があります。この土地の一部を提供する行為を「セットバック」または「私道負担」と呼びます。
セットバックの計算方法
セットバックする幅の計算方法は、接している道路の向かい側の土地の状況によって2つのケースに分かれます。
・道路を挟む向かい側に建物がある場合
土地に面する道路の中心線から水平線で2ｍの位置までセットバックが必要です。たとえば、土地の境界線が道路の中心線から水平線で1.5ｍの場所にある場合、0.5ｍのセットバックを行います。
・道路を挟む向かい側に川や崖がある場合
川や崖と道路の境界線から水平線で4ｍの位置まで自分の土地にセットバックが必要です。たとえば、幅員3ｍの道路に面している場合、自分の土地の境界線から1ｍのセットバックが必要です。
なお、道路を挟む向かい側の建物が既にセットバックを行っている場合や、道路の中心線の位置が実際の状況と異なる場合も考えられます。要セットバック物件を購入する前には、道路の中心線の位置を確認することが重要です。
セット部分は非課税になる
セットバックによって確保された土地は、実質的に道路として取り扱われ、通常は行政に寄付または無償提供されます。そのため、セットバック部分には固定資産税の負担がかかりません。
ただし、非課税を希望する場合は、各自治体に対して非課税申請を行う必要がありますので、その点には留意が必要です。固定資産税は市町村税の一環であり、非課税申請は各自治体の役所に申請書を提出することになります。
必要な書類としては、土地の謄本やセットバックした部分の面積が確認できる地積測量図、自治体が要求するその他の書類などがあります。
セットバック付きの土地を購入する時の注意点
セットバック付きの土地を購入する際には、以下の点に注意しましょう。
敷地面積が小さくなるため、建てる家が狭くなる
土地の広さに応じて建物の面積が規定され、その比率を表すのが「建ぺい率」です。建ぺい率は、土地面積に対する建築面積（建坪）の割合を示す指標です。セットバック部分の土地は、建ぺい率の計算から除外されます。
セットバックを無視して家を建て替えると、建築基準法違反となります。ただし、セットバックを無視して建築工事を行うのは実質的に不可能です。
新築や建て替えの際には、市区町村に建築確認申請を行い、許可を得た上で工事を進めます。建築確認申請には、基準を満たす設計図を提出する必要があり、これがなければ許可が得られません。また、建築許可が下りた後に設計図と異なる建物を建てるなど、違法な行為があれば業務停止の措置が取られる可能性があります。工事を請け負う施工会社は法令順守が求められるため、セットバックや接道義務を無視した建築はリスクが高く、実行不可能です。
ちなみに、具体的なセットバック部分の面積は、以下の計算式で算出されます。
セットバックする長さ ＝ 建築基準法による道路横幅 － 実際の道路横幅 × 0.5
セットバックする土地の面積 ＝ セットバックする長さ × 間口
たとえば、建築基準法で規定された道路の幅が4mで、実際の幅が3mの場合、計算によりセットバックする長さは0.5mとなります。そして、道路に接する土地の間口が5mであれば、セットバックする土地の面積は2.5㎡となります。
セットバックで家が狭くなるのが嫌な方は、最初からセットバック物件を選ばない方が賢明です。どうしてもその物件が欲しいという場合は、セットバック付きの中古戸建を購入後、建て替えをしないという選択しかないでしょう。
セットバック部分は私的利用ができない
セットバック部分は道路としてみなされるため、私的な利用は認められません。門や塀の設置、駐車場としての活用も、建築基準法に違反するので不可です。
DIYで対処できるかといえば、残念ながらそれも違法とされます。市区町村が違法行為を発見すると、改築や施設の撤去を勧告することがあります。この勧告に従わない場合、行政代執行により施設が強制的に撤去される可能性も考えられます。したがって、セットバックエリアについては私的な利用は厳禁と考えておきましょう。
セットバック費用は自己負担になるケースが多い
セットバックする場合、費用などが掛かる場合があります。具体的には、セットバック距離の測量費用や道路の舗装費用です。
土地の高低差や塀の存在などによって状況は異なり、費用も変動します。この費用が行政によって補助されるかどうかは自治体により異なります。街づくり計画が進むエリアでは行政の支援が期待できる一方で、予算不足や道路整備の緊急性が低い場合は自己負担となる可能性も考えられます。具体的な状況や自治体の方針については、不動産会社や建築会社に調査を依頼してみましょう。
売却に出しても売れにくい
セットバックがある物件は、土地や建物において特定の制約が発生するため、売却が難しくなります。
セットバックは公道と同様に扱われ、私的な利用が許可されないため、新しい所有者はそのスペースを有効活用できません。建築上の課題も生じ、建物の配置や形状に一定の制約が生まれます。これにより、新しい建物を建てる場合にはデザインやプランに工夫が必要であり、購入者にとって魅力的でないと感じる可能性が高まります。
法的な側面でも、セットバックに関連する法的な制約や基準に違反する可能性があるため、購入者は法的なリスクを懸念しやすくなります。これらの要因が複合的に影響し、セットバックがある物件は売れにくい傾向があります。
セットバック物件にメリットはないの？
ここまでセットバックのデメリット寄りの説明をしましたが、セットバック物件にもメリットはあります。
セットバック物件のメリット
・当たりがよい
・物件周辺の見通しがよい
・見通しがよいので防犯効果が高まる
・緊急車両が通れることで防災効果も高まる
・相場に比べて物件価格が安い
セットバックにより接する道路の道幅が拡がると、車の利便性が向上し、周辺の視界が良好になり、防犯や防災の効果が高まります。また、日当たりも向上し、セットバックが必要な土地は一般的に人気が少ないため、通常よりもリーズナブルな価格で購入できる可能性があります。
駅や学区、通勤時間などが重要な要素である場合でも、セットバックが必要であっても望む地区で物件を見つけられる利点があります。実際の使用可能な土地面積は減りますが、将来的な資産価値向上の可能性も考慮することが重要です。
セットバック物件を売却したい場合
将来的に、セットバック物件の売却を検討することもあるでしょう。その場合の対処法を説明します。
建物を解体して売却する
セットバック物件を買う場合、買い手がセットバック費用を負担することが通例であり、要セットバック物件を取得するメリットはほとんどありません。
建物を解体してから売却すれば、既にセットバックが施された状態で販売でき、要セットバックの条件が残った状態よりも有利な条件で契約が成立する可能性が高まります。ただし、解体費用を回収できるほど高く売却できるかどうかは不確定であり、更地の状態での売却が逆に価格を下げる可能性もあるため、注意が必要です。
セットバック部分を価格から差し引いて売る
セットバックにかかる費用を考慮し、売出価格からセットバック部分の減額を行います。これにより、購入者にとって魅力的な価格になり、需要を引き込むことが期待できます。ただし、価格を下げた後は難易度が高く、元の価格に戻すことは難しいかもしれません。初めに検討する価格を慎重に決定しましょう。
まとめ
今回はセットバックの基礎知識と注意点を説明しました。セットバック付きの土地を購入する際には、セットバック部分の土地が私的利用できないことや、費用が自己負担になること、そして将来的に売却が難しい可能性があることなどに注意が必要です。購入を検討する場合は、セットバック面積や建ぺい率を正確に計算し、建築計画を慎重に進めましょう。
