住宅購入時の手付金とは？相場と上限はいくら？
住宅購入時の手付金とは
まずは、手付金の基礎知識をおさえておきましょう。
手付金を支払う理由
手付金を支払う理由はいくつかありますが、主なものは以下のとおりです。
・購入する意思を示すため
手付金は不動産の売買契約を締結する際に支払われる金額であり、購入者が本気で物件を購入する意思を示すための証明となります。この支払いは、売買契約の際に行われ、買い手と売り手の双方が取引に真剣に取り組んでいることを示し、取引の信頼性を高める役割を果たします。
・売買契約成立の証拠
不動産取引は時間がかかることがあります。手付金は、売買契約の成立を確認する証拠金として機能します。これにより、取引が確定したことが示され、次の段階に進む準備が整います。
・キャンセルや契約違反時の違約金
手付金は、取引がキャンセルまたは契約違反が発生した場合の違約金としても機能します。買主が契約をキャンセルする場合、手付金は解約料として支払われ、売主に補償を提供します。逆に、売主が契約違反を行った場合は、手付金は買主に返還され、さらに違約金が支払われることになります。
手付金の種類
手付金には証約手付、解約手付、違約手付の3種類があります。
・証約手付
売買契約の成立を証明するための手付金です。取引が確定したことを示す役割を果たします。
・解約手付
売買契約の解約権を保証するための手付金です。契約が解約される場合、買主は支払った手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の倍額を買主に支払うことで解約が成立します。
・違約手付
契約違反に関連した手付金です。買主または売主が契約違反を犯した場合、買主の手付金は没収され、売主は手付金を返還し、さらに同額の違約金を支払う義務が生じます。
申込金や頭金との違いは？
手付金、申込金、頭金は不動産取引において異なる目的やタイミングで支払われる金額です。
・手付金
手付金は、売買契約を締結する際に支払われる金額であり、購入者が本気で不動産を購入する意思を示すための証明となります。契約成立後には通常、頭金として計算に入れられます。
・申込金（申込証拠金）
申込金は、売買契約を結ぶ前に購入の意思を示し、物件の優先権を得るために支払う金額です。契約前であれば、申し込みを撤回することで返金される場合があります。契約が成立すると、通常は手付金に充当されます。
・頭金
頭金は、住宅ローン以外で中古マンションの購入代金に充てる自己資金を指します。不動産の取引価格と住宅ローンの借入額の差額を補うために支払われます。すでに支払った手付金は、頭金に充当される場合が一般的です。
これらの諸費用は、不動産取引の進行段階や資金計画に応じて異なる目的で支払われますが、全体として不動産の購入に必要な資金を確保するための役割を果たします。
手付金を支払うタイミング
手付金は、不動産売買契約の締結時に支払われます。手付金は現金で用意するか、売主が指定した銀行口座に振り込むことが一般的です。たとえば、土曜日に売買契約を結ぶ場合、手付金は前日の金曜日までに振り込まれるケースが多いです。
ここで注意しておきたいのが、手付金は住宅ローンから捻出はできず、現金か銀行振り込みで支払わなければならないということ。そして、契約成立後に、買主は住宅ローンの申し込みを行い、引渡し時までに物件価格から手付金を除いた残金を支払います。不動産価格の一部を先払いする、というイメージだと分かりやすいかもしれません。
また、契約成立後に買主の都合で購入をキャンセルした場合、手付金は返金されません。逆に、売主の都合でキャンセルした場合は、売主は手付金の倍額を買主に支払うことになります。
住宅購入時の手付金の相場と上限
次に、手付金の相場と上限について解説します。
手付金の相場
法律上の厳密な規定はありませんが、一般的に手付金の相場は5〜10%とされています。実際、多くの場合、10%の手付金を求める売主が多いようです。たとえば、物件価格が3,000万円の場合、300万円の手付金が必要になります。
手付金には下限は設けられていませんが、少額だと買主にとってはキャンセルが容易になり、売主にとって不利になります。一方、高額すぎると買主にとっては負担が大きくなります。そのため、手付金は買主と売主の両者がリスクや負担を適切に評価できるように、5〜10%が相場とされています。
手付金の上限
手付金の上限は売主が宅建業者であるかどうかによって異なります。
売主が宅建業者の場合、手付金の上限は通常、物件価格の20%です。一方、売主が宅建業者でない場合は、手付金に上限はありません。
ただし、宅建業者は通常、「手付金の保全措置」と呼ばれる対策を取ります。詳しくは後述しますが、これは、万が一宅建業者が倒産した場合でも買主が損害を被らないようにするためのシステムです。
手付金の額が代金の10%を超えるか、もしくは1000万円を超える場合、宅建業者は銀行と保証委託契約を結ぶなどの保全措置を講じなければなりません。これにより、買主は万一の場合に手付金を取り戻すことができます。
手付金の保全措置について
手付金の保全措置とは、万一宅建業者が倒産した場合でも買主が損害を被らないようにするための対策です。
具体的には、手付金の額が代金の10%を超えるか、もしくは1000万円を超える場合、宅建業者は銀行と保証委託契約を結ぶなどの保全措置を講じなければなりません。この契約により、手付金が銀行などの第三者機関に預託され、万一宅建業者が倒産した場合でも、買主はその手付金を取り戻すことができます。
手付金は戻ってくる？
手付金が戻ってくるかどうかは、契約の内容や状況によって異なります。一般的に、手付金は買主が契約を履行し、取引が正常に完了した場合には返金されることがあります。しかし、場合によっては手付金が戻ってこないこともあります。
手付金が戻ってくるケース
手付金が買主に戻ってくる条件は、主に以下の4つです。
・ローン特約による返還（住宅ローンの審査に通らなかった場合）
買主が住宅ローン審査に通らなかった場合、手付金が返金されることがあります。ただし、この場合は売買契約書に「住宅ローン特約」が設けられている必要があります。住宅ローン特約は、買主が審査に通らなかった場合に契約を無効にする特約であり、契約書に明示されている必要があります。
・売主都合による手付倍返しとなった場合
売主都合による解約の場合は、支払った手付金が倍額戻ってきます。たとえば、「手付金を倍額返還したとしても、もっと高値で購入してくれる人が見つかった」などの理由が挙げられます。
・売主が契約違反をした場合
売主による何らかの契約違反があった場合には、手付金の返金を求めることができます。たとえば、「売買代金を支払ったのに売主が建物の引き渡しをしてくれない」などの場合です。
・売主が倒産した場合
不動産会社が倒産して物件の引き渡しができなくなった場合、手付金が返金されることがありますが、契約時に手付金の保全措置が取られている必要があります。保全措置をとるかどうかは買主側ではなく、契約条件や地域の法律によって定められます。
手付金が戻ってこないケース
以下の場合は手付金が戻ってこない可能性があります。 ・買主側から手付解除を行った場合 契約書に記載した手付解除を認める理由以外で、買主側の都合により契約を解除する場合には手付金は戻ってきません。不動産の手付金は基本的には「解約手付」とされるので、買主側から契約を解除するときには手付放棄が原則であるためです。 ・手付解除期間を過ぎて解約した場合 契約書に記載された「手付解除期日」を過ぎて解約する場合も、手付金は戻ってきません。手付解除期日を過ぎての契約解除は違約金を支払う必要があるため、手付金は違約金に充当され、不足する場合はさらに差額を支払います。手付金を払えない場合はどうすればいい？
まとめ
手付金は住宅ローンに含まれないため、現金や振り込みでの支払いが必要です。手付金を用意できない場合は売主に価格交渉をするか親族に資金援助を受けることを検討しましょう。
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