家賃10万以上払うのは無駄？家を買った方がいい？
場所や広さにもよりますが、家賃10万円以上の賃貸物件も多数存在します。価値観は人それぞれですが、高い家賃を払って賃貸に住み続けることが無駄に感じることもあるかもしれません。
「家賃10万以上払うのは無駄？もったいない？」
「家賃がもったいないから家を買った方がいい？」
そう感じた方はこの記事をご一読ください。
[１]「家賃10万は無駄」と感じる理由
まずは、「家賃10万は無駄」と感じる理由を考えてみましょう。
毎月10万払っても資産として残らない
同じ10万を払っていても持ち家なら資産として残りますが、賃貸は自分のものにはなりません。住める期間も家賃の決定権も大家さんにあります。そのような理由から、毎月10万払うのは無駄に感じる人が多いのでしょう。
家賃の総額で家が買える
ふたつ目の理由は「毎月支払った家賃の総額で家が買える」からです。
たとえば、30歳の人が35年間、65歳まで毎月家賃を10万払ったと仮定すると
家賃10万×12ヵ月×35年＝総額4,200万円 です。
もちろん、これは65歳までの計算になりますし、その後も家賃を支払い続けるのなら4,200万円以上かかります。あまり現実的な話ではないですね。
それでは、50年計算で賃貸と持ち家の総額費用を計算してみましょう。
| 賃貸 | ||
|---|---|---|
| かかる費用 | 金額 | |
| 初期費用 | 仲介手数料 | 10万円 |
| 家賃保証料 | 11万円 | |
| 敷金・礼金 | 20万円 | |
| 火災保険料 | 3万円 | |
| ランニングコスト（月々） | 家賃 | 10万円 |
| 管理費 | 1万円 | |
| 合計 | 6千600万円 | |
| 合計 | 6千956万円 | |
続いて、持ち家です。
| 持ち家(マンション） | ||
|---|---|---|
| かかる費用 | 金額 | |
| 初期費用 | 頭金 | 0円 |
| 諸費用 | 120万円 | |
| ランニングコスト（月々） | 住宅ローン（35年） | 9万3,000円 |
| 管理費 | 8千円 | |
| 修繕積立金 | 1万3千円 | |
| その他のランニングコスト | 固定資産税（毎年） | 8万円 |
| 火災保険・地震保険料（10年に1回更新） | 15万円 | |
| 家の修繕費 | 400万円 | |
| 大規模修繕（100万円×2回） | 200万円 | |
| 合計 | 6千361万円 | |
賃貸の総額は6千956万円、持ち家は6千361万円。595万円の差で賃貸の方が高いという計算になります。このような試算はインターネットで多く目にしますから、ご存知の方も多いかもしれません。家賃10万を毎月払うのなら総額以内で家を買うことができるので、同じ10万を払うのなら賃貸は無駄かな…と感じてしまいますね。
住宅ローン控除が使えない
住宅ローン控除は、10 年以上の住宅ローンを利用して住宅購入またはリフォームする人を対象とした優遇制度です。年末時点の住宅ローン残高の0.7％相当額を所得税から控除し、控除しきれなかった分の税金は翌年の住民税から控除されます。一生、住宅ローン控除を使えるわけではありませんが、総額で考えるとかなりお得です。下表のように、最大で455万円もの減税が受けられるのです。
新築の場合
| 住宅種別 | 住宅ローン残高上限(A) | 1年間の控除額 (B)=(A)×0.7% | 控除期間 (C) | 控除合計額 (B)×(C) |
|---|---|---|---|---|
| 認定住宅 | 5,000万円 (4,500万円) | 35万円 (31.5万円) | 13年 | 455万円 (409.5万円) |
| ＺＥＨ | 4,500万円 (3,500万円) | 31.5万円 (24.5万円) | 13年 | 409.5万円 (318.5万円) |
| 省エネ基準 | 4,000万円 (3,000万円) | 28万円 (21万円) | 13年 | 364万円 (273万円） |
| その他 | 3,000万円 (0円) | 21万円 (0円) | 13年 | 273万円 (0円) |
中古の場合
| 住宅種別 | 住宅ローン残高上限(A) | 1年間の控除額 (B)=(A)×0.7% | 控除期間 (C) | 控除合計額 (B)×(C) |
|---|---|---|---|---|
| 認定住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 10年 | 210万円 |
| その他 | 2,500万円 | 14万円 | 10年 | 140万円 |
参考：国土交通省「令和4年度国土交通省税制改正概要（令和3年12月）」
老後も毎月10万払えるのか不安がある
次もお金面の話です。持ち家は、住宅ローンさえ完済してしまえばあとは固定資産税を払っていけばよいだけです。賃貸は違います。何歳になっても家賃の支払いが続きます。
また、今後、高齢化が進んで状況は変わるかもしれませんが、今現在、賃貸物件の多くは70歳を超えると借りられないことがほとんどです。若い頃は賃貸の気軽さが魅力ではありますが、老後（定年退職後）も毎月10万払えるのか？急に退去命令を出された場合、次の入居先は見つかるのか？考えておく必要あります。
内装や設備を自由に変えられない
賃貸は、リフォームも壁紙やフローリングが傷つくようなDIYはできません。退去する際に原状回復して返却できるように、気を遣って生活する必要があります。
また、賃貸はペットの飼育なども規約で定められていることが多いので、不自由さを感じることもあるでしょう。規約がゆるめの物件は家賃が高いケースが多いので、家に対する理想が高い人は、「こんなに高い家賃を払うのなら、家を買って自分好みの家づくりをした方がいいのでは…？」感じてしまいそうですね。
[２]家賃10万払っても賃貸が向いている人は？
以上、「家賃10万は無駄」と感じる理由を解説してきました。それでは、高い家賃を払っても、賃貸に向いているのはどのような人なのでしょうか。
転勤が多い人
転勤族が多い人でも家を買う人はいらっしゃいます。ただ、家の購入後に転勤の辞令を受けた場合、家をどうするのか決断しなければなりません。
単身赴任をするか、家を売却するか、家を貸すか。1年以内に転勤から戻るのならそのまま空き家にする方法もありますね。
単身赴任の場合は持ち家の住宅ローンと転勤先の家賃の二重払いになってしまいますし、売却する場合は住宅ローンの残債を一括で支払えなければ家を売却ことはできません。賃貸にしても空き家にしてもどれも一長一短です。
そのため、転勤が多い人は賃貸を選ぶ場合が多いです。持ち家は簡単には住み替えはできないので、転勤族や気軽に住み替えをしたい人には賃貸が向いています。
会社からの家賃補助や住宅手当が充実している人
家賃の半分、または8割ほど会社負担してくれるような、住宅手当が充実している会社にお勤めの人は、賃貸に住む大きな理由になりますね。
せっかく手厚い住宅手当があるのに使わないのはもったいないと考え、あえて家賃10万以上の賃貸を選択される人も多いようです。
ライフスタイルの変化に合わせて住まいを選びたい人
結婚したり、子どもが生まれたり、異動や転勤が決まったり、子どもが巣立ったり、ライフスタイルの変化に合わせて住まいを選びたい人は賃貸に向いています。
また、近年は晩婚化の影響もあり、落ち着いた頃にマイホームの購入を検討される人はたくさんいらっしゃいます。それまでは賃貸で、という選択も間違いないでしょう。
住宅ローンを背負いたくない人
住宅ローンは簡単に言うと借金です。長ければ35年もの間、返済を続けなければなりません。賃貸も毎月家賃の支払いが必要なので支出の点では同じですが、住宅ローンがプレッシャーな人、収入が不安定な人、健康面で不安がある人（団体信用生命保険に加入できない）は賃貸が向いているでしょう。
家のメンテナンスが面倒な人
賃貸は管理会社が家の修繕などをやってくれますが、持ち家の場合は家のメンテナンスは自分ですべて行います。外壁や屋根、クロスやフローリング、水回りなどの設備のメンテナンスが定期的に必要です。外壁と屋根のメンテナンス費用は100万円単位でかかりますから、日頃から費用を貯めておかなければならなりません。家のメンテナンスが面倒だし、お金をかけたくないという人は賃貸がおすすめです。
[３]持ち家と賃貸のメリットデメリット
最後に、持ち家と賃貸のメリットデメリットをまとめてみました。
持ち家のメリットデメリット
【持ち家のメリット】
・内装や設備などのクオリティが賃貸よりも高い
・自分好みの家づくりができる（リフォームやDIY）
・退職までに完済すれば老後の住居費の負担が減る
・自分の資産として家を子どもに残せる
・条件を満たしていれば住宅ローン控除を利用できる
・団体信用生命保険に加入していれば、万が一のとき、住宅ローンがゼロになる
【持ち家のデメリット】
・賃貸に比べて簡単に住み替えができない
・家のメンテナンスに手間とお金がかかる
・固定資産税などの税金がかかる
・住宅ローンの返済がプレッシャーになる人もいる
・健康面に不安がある場合、住宅ローンが組めない（団信に加入できない）
持ち家は、住宅ローンのプレッシャーはありますが、条件を満たしていれば住宅ローン控除を利用できますし、退職までに完済すれば老後の住居費の負担を減らせます。また、賃貸よりも住宅としてのクオリティが高い場合が多く、リフォームやリノベーション、DIYで自分好みの家づくりができる点や、資産として残せることも大きなメリットですね。
ただ、家を所有すると賃貸のように気軽に住み替えができません。メンテナンスも必要ですし、家を所有している限りは毎年固定資産税がかかります。
賃貸のメリットデメリット
【賃貸のメリット】
・住み替えが持ち家よりも気軽にできる
・初期費用が持ち家よりもかからない
・ライフスタイルに変化に合わせて住み替えできる
・家のメンテナンス費や手間がかからない
・固定資産税などの税金がかからない
【賃貸のデメリット】
・何年家賃を払っても資産として残せない
・老後は気軽な住み替えが難しい（賃貸契約を断られる可能性がある）
・内装や間取りを自分で決められない
・リフォームやDIYなどを自由にできない
・生涯コストは持ち家よりもかかるケースが多い
上に挙げたメリットを見ていただくと分かるとおり、賃貸は「～しなくてもいい」ことが多いです。初期費用が持ち家よりもかからない、メンテナンス費用がかからない、固定資産税がかからない。住み替えも気軽にできます。
その反面、内装や間取りを自分で決められない、リフォームやDIYなどを自由にできないなどの不自由さはあります。また、不安なのは老後です。若いうちは賃貸の気軽さはメリットしかないように感じますが、老後は気軽な住み替えが難しくなります。保証人を確保できなければ賃貸契約を断られる可能性が高いですし、そもそも定年退職後も家賃を払い続けられるのか、考えておく必要があります。
[４]まとめ
持ち家も賃貸も一長一短です。どちらがお得なのかは価値観やライフスタイルによっても異なるので断言はできませんが、「転勤族ではなく、住宅ローンを問題なく組める人」なら、持ち家の方がおすすめです。さらに「いつか家を買いたいと思いつつ、何となく賃貸に住んでいる」人ならなおさらです。
少々乱暴ない方にはなりますが、賃貸は掛け捨てです。10万以上の高い家賃を何年払っても自分の物にはなりません。今買える状況と気持ちがあるのなら早めに住宅ローンを組んで、家を自分の資産にした方が長い目で見れば断然お得です。
そもそも、「一生賃貸がいい！」とお考えの方はこの記事にはたどり着きません。もっと詳しい話が聞きたい、自分はいくらの家を買えるのか調べて欲しい、とりあえず相談だけしたい、という方はミツバハウジングまでお問い合わせください。しつこい営業はしません。お気軽にご相談ください。
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