ちなみに、申込みをする際に「申込金」が必要なケースがあります。申込金は、物件の申込に対する意思表示や、抽選販売を行う際の順位確保などの目的で支払います。売買契約時、手付金に充当され、契約に至らなかった場合は原則として返金されます。金額は2万～10万円と物件によって異なりますので事前にご確認ください。

中古一戸建てや中古マンション、一部の新築一戸建ての場合

物件を内覧した後にその物件を購入したいと思ったら、仲介会社に「買付証明書」買付証明書を提出します。買付証明書とは、買主が売主に対して、購入希望価格や手付金の金額、売買契約日や引渡し日の日程、契約についての希望を記載したものですが、要は「この物件が気に入ったので購入したい」という意思表示をする書面です。

仲介会社は、この買付証明書をもとに売主に交渉を行います。買付証明書に記載した条件が合わなければ、白紙に戻り、申込金もすべて返還される流れになっています。

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[２]購入申込後にキャンセルできるの？したらどうなる？

よく考えてから決断したとしても、後から気が変わることだってあると思います。では、実際に購入申込後にキャンセルできるのでしょうか。キャンセルしたらどうなるのでしょうか。

売買契約前にキャンセルしたい場合

売買契約書で契約を交わす前であれば、法的拘束力はないのでキャンセルしても違約金が発生することはありません。

申込金は返金できないと言ってくる不動産会社や売主もいる様ですが、それは違法行為に当たります。ちゃんと返金してもらってくださいね。ただし、法的拘束力がないからといって考え無しに申し込んでキャンセルを繰り返す行為は絶対にダメです。

売買契約後にキャンセルしたい場合

売買契約後だと話は違ってきます。法的拘束力が発生しますし、もしキャンセルしても手付金は返ってきませんし、違約金が発生することもあります。

まず、購入の申し込みをした後、おおよそ1週間～10日後に売買契約を締結し、手付金を支払います。売買契約後にキャンセルする場合は、手付解除として売買契約を解除することは可能ですが、解除可能な期間は「当事者の一方が契約履行に着手するまで」と定められています。

キャンセルの理由が売主の都合であれば手付金を倍にして買主へ返還されますが、買主の都合であれば手付金は返還されないのです。よっぽどの理由がない限り、売買契約後のキャンセルはおすすめしません。

[３]重要事項説明書について

売買契約を結ぶ時、不動産会社が買主に対して重要事項説明書を説明します。略して「重説」とも言います。

重要事項説明書の内容

重要事項説明書は以下の内容が記載されています。

【取引物件に関する事項】
(1)登記記録に記録された事項
(2)法令に基づく制限の概要
(3)私道に関する負担に関する事項
(4)飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
(5)宅地造成または建物建築の工事完了前であるときは、完了時における形状・構造等
(6)建物が既存の建物であるときは、建物状況調査の概要等
(7)区分所有建物の場合の敷地に関する権利、共用部分に関する規約等の定めなどに関する事項

【取引条件に関する事項】
(1)代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭に関する事項
(2)契約の解除に関する事項
(3)損害賠償額の予定または違約金に関する事項
(4)手付金等の保全措置の概要（不動産会社が自ら売主になる場合）
(5)支払金または預り金の保全措置の概要
(6)金銭の貸借のあっせんに関する事項
(7)担保責任の履行に関する措置の概要

【その他の事項】
(1)国土交通省令・内閣府令で定める事項
(2)割賦販売に係る事項

以上になりますが、ざっと見ただけで内容を予想できますか？不動産に詳しい方は分かるかもしれませんが、ほとんどの方はちんぷんかんぷんではないでしょうか。上記の項目をひとつひとつ説明していたらかなりの長文になってしまいますので今回の記事では省きますが、売買契約時にはこの難しいことが書いてある重要事項説明書を2時間もかけて宅地建物取引士から説明を受けるのです…！

予習なしで挑むのは危険！事前にコピーをもらっておくこと

先述したとおり、重要事項説明書は時間にすると2時間もかかります。知識ゼロの状態で行くと、この2時間が苦痛になること間違いなしです。

宅地建物取引士からの説明を一字一句聞き逃さず、その場ですべて理解できる方は正直いません。適当に聞き流せばいいやと思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、何千万とする高い買い物の説明書を適当に聞き流すなんて、怖くありませんか？契約後にトラブルが起こらないことを祈るばかりです。

「そうは言っても、今から勉強しても分かるわけがない！」と思うかもしれませんが、事前に重要事項説明書のコピーをもらって目を通しておくだけでもかなり違います。不動産会社の営業マンに言えば必ずくれるはずです。

そして、内容が完全に理解できなくても何度も読み返し、「これはおかしいな？」と思う箇所やどうしても分からない点は不動産会社に確認をし、当日に備えておきましょう。重要事項説明書は予習が大事です。ぶっつけ本番ではいけません。

[４]重要事項説明書のチェックポイント

最後に、重要事項説明書を受ける際のチェックポイントをいくつか挙げたいと思います。

チェックポイント１：説明をするのは宅地建物取引士か
重要事項説明書は、宅地建物取引士が説明することが宅地建物取引業法により定められています。同時に「宅建士証」を提示する義務もありますので、もし提示がない場合は、念のため見せてもらいましょう。

チェックポイント２：購入物件に広告と異なる箇所がないか
購入する予定の物件の所在地や間取り、構造、築年数などが広告と異なる箇所がないか確認しましょう。ちなみに、抵当権が設定されている場合、売主が物件を担保にして金融機関から住宅ローンの融資を受けていることがほとんどです。引き渡し日までに抵当権が抹消されるか、契約書にその旨が記載されているかを確認することをお忘れなく。

チェックポイント３：法令上の制限事項はないか
一戸建ての場合、用途地域や建ぺい率や、予定している設計で建築可能か、建築基準法や都市計画法の改正により、再建築が不可になっていないかなど、法令に基づく制限事項がないかの確認もしておきましょう。

チェックポイント４：道路・インフラは整備されているか
水・電気・ガス・下水の設備などのインフラが整備されているか、もし出来ていない場合は整備の見込みや、整備費用を負担する必然があるのかを確認しましょう。また、物件が私道に接している場合は、物件に私道部分が含まれるのか、含まれる場合はその面積などを説明してもらいます。

チェックポイント５：敷地や建物の状態
・一戸建て…道路からの高さ、傾斜の有無などを確認
・未完成の新築…パンフレットや図面を確認し、不明点がないかチェックする
・中古物件…「付帯設備表」と「物件状況確認書」を見ながら、過去に壁のひび割れや雨漏りが起きていないかなど、建物の状態を確認

チェックポイント６：共用部分について（マンションの場合）
ロビーや廊下、ゴミ捨て場などの共用部分についてのルール、専有部分に関しても、ペットの飼育制限や、楽器の演奏を禁じていないか確認しておきましょう。

チェックポイント７：手付金、固定資産税等清算金、管理費等清算金
手付金、固定資産税等清算金、管理費等清算金（マンションの場合）に関して、目的や金額を確認しておきましょう。手付金については、保全措置の有無や保全方法なども必ず確認しておいてください。

チェックポイント８：契約のキャンセルについて
キャンセルはどのような場合に出来るのか、キャンセルした場合、違約金は発生するのかなどを確認しておきましょう。

一般的には以下のケースのキャンセルに関する規定が定められています。

・手付のキャンセル
・契約違反による解除
・ローン特約によるキャンセル
・瑕疵担保責任によるキャンセル
・反社会的勢力排除条項に基づくキャンセル
・「引渡前の減失・毀損」によるキャンセル

[５]まとめ

マイホーム購入は、「しっかり検討すること」と「予習」が大事！

記事内でも解説しましたが、新築マンションの場合はすぐに完売になることも多いので、早めのリサーチと決断が大切です。これに関しては中古戸建や中古マンション、新築戸建ても同様ですが、「しっかり検討」した上でスピーディーに申し込みをする。これがライバル（他にその物件を買いたいと思っている人達）に勝つ秘訣です。だからといって安易に申し込みをしてはダメですよ。キャンセルすることがないように、しっかりと検討してから申し込みをしてくださいね。

売買契約まで進みましたら、記事内で解説した注意点を「予習」して、当日に備えてください。もっと詳しく知りたい！という方は、お気軽にミツバハウジングまでお問い合わせください。

マイホーム購入の申し込みと重要事項説明書について

マイホーム購入の申し込みと重要事項説明書について