新築一戸建て（建売住宅）を買う時の流れと注意点
マイホームといえば、新築一戸建て！という方も多いのではないでしょうか。
その中でも建売住宅は根強い人気があります。人気があるということは、良い物件はすぐに完売してしまうということ。ライバルが大勢います。
ライバルに勝つには、全体の流れを把握しておくことが大事です。そこで今回の記事では、建売住宅を購入する際の流れについて解説したいと思います。「何となく一戸建てが欲しいけれど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、ぜひご一読ください。
[１] そもそも建売住宅って何？
建売住宅とは、簡単にいうと「土地と建物がセットになった一戸建て」です。洋服で例えるなら、注文住宅はオーダーメイド、建売住宅は既製品と考えると分かりやすいでしょう。ここでは、建売住宅についての基礎知識や、どういう人に向いているのかを説明します。
建売住宅はなぜ安い？
建売住宅は、注文住宅に比べて低価格で購入できます。その理由は、販売方法にあります。
建売住宅は、大きな土地を分割して、複数の住宅を同時期に建築します。同時期に建築することにより、人件費や材料の費用も抑えられるため、低価格で販売できるのです。ちなみに、人件費や材料の費用を抑えたからといって、必ずしも建売住宅は注文住宅よりも住宅としてのグレードが低いわけではありません。
注文住宅のように購入者の意向は取り入れられませんが、土地代や人件費を抑えた分、良質な建売住宅もあります。
建売住宅の販売方法の種類
建売住宅の販売方法は、主に下記の3種類です。
・建物が完成する前に売る（未完成物件）
所謂、未完成物件というものです。この販売方法は、購入者が決まるよりも先に、建物の設計・建築が始まります。購入希望者は、建築途中の建物を見ながら、購入するかどうかを検討します。
・建物が完成してから売る（完成済物件）
完成済の物件を見て決めることができるので、購入者にとってはメリットがある方法です。ただ、実際には、未完成の時から販売を開始していることが多いです。
・自由設計（フリープラン）の建売住宅
買主の希望に応じて多少のプラン変更ができる建売住宅もあります。注文住宅のようにすべて買主の希望が通るわけではありませんが、クロスや外壁の素材など、買主の希望に応じてプラン変更できる建売住宅です。
建売住宅はこんな人におすすめ
建売住宅のメリットデメリットを説明するとともに、どんな人が向いているのかを考えてみましょう。
建売住宅のメリット
・入居までが早い、手間がかからない
・物件価格がリーズナブル
・土地＋建物の合計した価格なので分かりやすい
・完成済の物件を見てから購入を検討できる
建売住宅のデメリット
・意向が取り入れられないので、自由度が低い
・建築過程を見ることができない
・同じような外観が多いため、個性はない
一番のメリットは、注文住宅に比べて物件価格がリーズナブルなこと、入居までの日数が早いことです。注文住宅のように購入者の意向は取り入れられないので自由度は低いですが、完成済の物件を見てから購入を検討できて、手間も注文住宅よりかからない点も大きなメリットと言えるでしょう。
住宅に対してこだわりが強い方は注文住宅、手間と時間をかけないでリーズナブルに家を買いたい方は建売住宅が向いています。
[２]建売住宅を買う時の流れ
次に、建売住宅を買う時の流れについてご説明します。
住宅ローンの審査まで
お住まい探しをスタートしてから売買契約を結ぶまでの流れを説明します。
- 自分の住宅予算を調べる
まずは、物件探しより先に自分の住宅予算を知ることから始めましょう。住宅予算を調べる時は、年収だけで判断しないようにご注意ください。いくらまでの物件なら買えるのか、住宅ローンの借入額はいくらまでなら無理なく返済していけるのかを調べてから物件探しを始めてください。
- 物件探し
住宅予算を調べて自分がいくらの家を買えるのかが分かったら、物件探しをはじめます。探す方法としては、インターネットの物件検索サイトで探すか、不動産会社に直接相談に出向いてもOKです。希望条件が多すぎると物件探しにかなり時間がかかってしまうので、優先順位は多くても5つぐらいにまとめておくと良いでしょう。
- 物件見学
気に入った物件が見つかったら、物件見学をします。物件の良し悪しばかり注視してしまいがちですが、住環境も重要です。できれば日中と夜の2通りの時間帯に見学に行けるとベストです。
4.購入申し込みと住宅ローンの事前審査
買いたい物件が決まったら、購入の申し込みをします。購入の申し込みは無料であることが多いですが、売主によっては10万円程の申込金を求められる場合があります。また、購入の申し込みには法的な拘束力はありませんが、しっかり考えて申し込みをしましょう。
そして、購入の申し込みと同時に、住宅ローンの事前審査を行います。住宅ローンには、事前審査と本審査の二段階の審査があり、事前審査は、申込者に住宅ローンの返済能力があるかを判断します。重視されるポイントは、勤務年数や返済負担率、過去に借金や支払いの延滞がないかなどをチェックします。
| 事前審査に必要な書類 |
|---|
| 身分証明書・健康保険証・収入を証明できるもの（源泉徴収票など） |
売買契約まで
さて、いよいよ売買契約です。住宅ローンの本審査や登記の手続きなど、「家を買う」本格的な段取りが続きます。
5.不動産売買契約
宅地建物取引主任者による「重要事項の説明」を受け、問題がなければいよいよ売買契約を結びます。契約の際には手付金（売買代金の5～10％）を支払います
| 手付金の目安 | |
|---|---|
| 完成物件 | 10％ |
| 未完成物件 | 5％ |
この手付金は現金で必要で、もし用意できなければ契約を断られることもあります。自己資金が少ないという方は、何が何でも現金をかき集めておいてください。その他の諸費用については、住宅ローンに組み込むことができるので、手付金さえ用意できればひとまず安心です。（もちろん、印紙代や引っ越し費用程度の現金は用意しておきたいところではありますが）
なお、売買契約を結んだ後に買主の都合でキャンセルする場合は、手付金は返却されない場合が多いので注意しましょう。
6.住宅ローン本審査、契約
売買契約を結んだら、住宅ローンの本審査を申し込みます。火災保険の加入が必須条件になっている場合が多いため、契約までに損保会社選びもしておきましょう。
| 住宅ローン契約時に確定させる内容 |
|---|
| 借入金額 ・金利プラン ・保証料の支払い方※ ・諸費用金額 ・住宅ローンの引き落とし日 |
※保証会社に対して手数料を保証料と呼びます。相場は借入金額の2～3％程度。現金一括で支払う「外枠方式」か、借入金利上乗せする「内枠方式」という支払い方法から選択できます。
7.登記の準備
新築一戸建ての場合、行わなければならない登記は下記の4種類です。引き渡しの前に、登記を依頼する司法書士に登記の際に必要な書類を送付します。
1. 建物表題登記
2. 所有権移転登記
3. 所有権保存登記
4. 抵当権設定登記（住宅ローンを利用する場合は必要）
内覧会～入居まで
これまでの段取りが終わったら引渡しとなるわけですが、その前に内覧会というものがあります。引き渡し日までのスケジュールはかなりタイトになるかもしれませんが、できるだけ引き渡し日までは予定が詰まりすぎないようにご注意ください。
8.内覧会
内覧会では、図面通りに仕上がっているか、汚れや損傷がないか、設備の不良がないかなどを確認します。新築だから絶対にミスがない！とは限りませんので、図面通りに仕上がっているかチェックしましょう。
9.引き渡し
いよいよ引き渡しです。売主、買主、司法書士が住宅ローンを借入する金融機関に集まり、引き渡しの手続きを行います。残代金と諸費用（登記費用・銀行への費用・火災保険料）を支払いが完了した後、司法書士が所有権移転登記の申請をして、手続きは完了です。
引き渡し時には、下記の書類がそろっているか確認しましょう。
【引き渡し時に必要な書類】
・建築確認関係の書類（建築確認申請副本、確認済証、検査済証
・重要事項に関する書類
・図面（設計図書、竣工図書、施工写真）
・設備機器類の取扱説明書
・地盤調査関係
・住宅性能評価書
・保証書類
・残工事に関する書類
・アフターサービス関する書類
10.入居
引き渡し日以降、家の所有者は買主となりますので、入居はいつでも可能です。荷造りや手続を進めていきましょう！
[３]良い物件は早い者勝ち！ピンと来たら即行動
「この物件良さそうだけど、いろんな物件と比較してみたい」と悠長にかまえているうちに完売しちゃった…ということはよくあります。
建売住宅に限らず言えることですが、良い家は早い者勝ちです。フットワークが軽い方だと空き地の段階でリサーチを開始しています。そして販売開始したら即申し込みです。もちろん、事前に住宅予算を調べて、住宅ローンの事前審査も済ませています。
そう、争奪戦に勝つには事前準備が大事なのです。「この家を買います！」と決めた段階で住宅予算を調べ、住宅ローンの事前審査をしたのでは、ライバルには到底勝てません。あちらの方がスタートダッシュを切っているわけですから。
事前審査の結果が出るまで2～4日、この数日で他の人に申し込まれてしまうことはよくあります。
事前審査の有効期限は金融機関にもよりますが、180日程。この有効期限内に良い物件が見つかれば即行動できますし、仮に良い物件に見付からなくても、「自分は住宅ローンの審査に通った！〇千万円までの家を買える！」とお財布の中身が分かっているだけでも損はないはずです。
[４]まとめ
新築建売住宅の人気は今後も続きます。争奪戦に備えて今から準備を！
最近は新築マンションのニーズが高まっていますが、新築建売住宅の人気は凄まじいです。人気のエリアに建つ物件は販売前からお問い合わせをいただくこともあります。販売開始してから住宅予算を立てていては争奪戦には勝てません。半年以内に新築建売住宅を購入しようとお考えでしたら、お早めに住宅予算を調べてください。住宅ローンの事前審査も済ませておくのもおすすめです。
建売住宅は、引き渡し日までのスピードが速く、完成済の物件なら入居まで平均1ヵ月、お急ぎなら2週間ほどで手続きが完了する場合もあります。本記事で説明した流れもあっという間に過ぎ去ってしまうことでしょう。「もっと詳細を聞きたい！住宅予算も知りたい！」という方は、お気軽にミツバハウジングまでお問い合わせください。メールでもお電話でも構いません。全力でサポートいたします。
[この記事を読んだ人は、こんなセミナーに参加しています]
