家探しはいつから始める？様々なタイミングから考えてみよう！
物事には何でもタイミングがあります。家探しもそうです。
ライフステージでいえば、結婚、出産、子どもの入学前など、大きなタイミングがいくつかあります。人によっては年収や年齢もタイミングのひとつになりますね。
今回のコラムでは、家探しを始めるタイミングについて考えてみたいと思います。今買うか？もう少し待つか？お悩みの方の参考になれば幸いです。
[１] まずは自分の「住宅予算」を知ることからスタート
家探しを始めるタイミングについて考える前に、お伝えしておきたいのが「住宅予算」についてです。
物を買う時、誰だって予算を立てます。家にしても同じことです。しかし、なぜか住宅予算を出す前に物件探しから始めてしまう人が多いのです。
よく考えてみてください。何千万という高額な買い物をする時、自分のお財布の中にいくらお金が入っているか確認しないなんて怖くはないですか？「現金がないならクレジットカード（住宅ローン）で買えばいいじゃない」と考えている人は多いかもしれませんが、そのクレジットカードが使えなかったら？
「年収〇〇〇万円ならこのぐらいの物件が買える」といった年収からみる住宅予算はあくまでも目安です。たとえあなた同僚の年収が同額でも、買える物件か価格は違います。そもそも、住宅ローンの審査にも通らないかもしれません。
月々の支出額は、家族構成、マイカーの有無、保険料などによって違います。収入は同じでも、住宅ローンに充てられる額は違うのです。住宅ローンが借りられれば良いというものでもありません。負担なく返せる額は人によって違います。
住宅予算を出す前に物件探しを始めると必ず失敗、後悔します。見切り発車で家探しを始めないようにしましょう。住宅予算は金融機関でも出せますが、不動産会社でも出してもらえます。住宅予算に合った物件を紹介してもらえるので、金融機関に相談に行くよりも段取りがスムーズでおすすすめです。
[２]家の購入を決める前に確認したい3つのポイント
「家を買おう！」と決意する大きなタイミングとして多いのは下記の3つです。
年齢
若いうちは年収がまだ安定していないので、「年収が上がってから家を買おう」と計画している方もいらっしゃるかもしれませんね。
ただ、住宅ローンの完済時の年齢を80歳としている金融機関が多いため、40半ばを過ぎると住宅ローンの審査に通りにくくなる可能性があります。
そして、心配なのは健康面の不安です。高齢になればなるほど病気のリスクも高まります。病気になってしまったら、住宅ローンの加入条件である団体信用生命保険（団信）に加入できません。団信に加入できない＝住宅ローンを組めない、つまり家を買えないということです。
完済時の年齢80歳から逆算した場合、35年返済なら45歳には返済をスタートさせないと間に合いません。定年後はどのように返済していくかも考えておく必要があります。今後、高齢化が進んでシニア世代の雇用が増えたとしても、働き盛りの時代と同じ年収という可能性は低いでしょう。老後の資金も貯めなければなりませんし、住宅ローンの返済はかなりきつくなるのではないでしょうか。
「もう少し年収が上がってから」と考えていても、必ず年収が上がるとも言い切れないですし、健康面での不安を考えると、体力のある若い年代のうちに住宅ローンを組んだ方が得策の場合もあります。
年収
住宅ローンを組む時に年収が気にならない人はいません。年収によって住宅ローンの借入可能額は変わってきますから、前項で説明したとおり、「年収が上がってから家を買おう」と考える人も多いことでしょう。
令和2年9月に発表された国税庁の民間給与実態調査によると、日本人の平均年収は 436万円だそうです。では、年収が平均以下の場合は住宅ローンを組めないのかというと、組めます。400万円でも300万円でも組むことは可能です。
逆にいうと、年収500万円の人でも組めない人もいます。実際に審査してみないことには分からないのです。
ちなみに「住宅ローンの借入額の目安は、年収の5倍」という説もありますが、これは目安にすぎません。年収500万円の場合は2,500万円ということになります。ちょっと現実的な数字ではないと感じませんか？それもそのはず、「年収の5倍まで」という目安は、金融機関が物件価格の8割までしか融資してくれなかった30年程前につくられたものなのです。今や都市伝説に近いといっても良いでしょう。
金利
ここ数年は金利が低く、歴史的にみる超低金利時代です。また、今後金利が上がることはあっても下がることはないともいわれています。
金利の差によって返済額にどのくらい違いがあると思いますか？
たとえば、3,000万円の物件を35年返済で住宅ローンを組んだ場合、金利が3％なら月々の返済額は11万円、1％だと8万円になります。同じ物件価格でも返済額に数万円もの差が出るなんて驚きですね。
ただ、金利は安ければ安いほど良いというものではありません。なぜなら、人によってベストな金利は違いますし、選択する金利のタイプによっては返済額が上がってしまうリスクがあるからです。
たとえば、変動金利型は金利が低いことが多いですが、金利が上がった場合、返済額が増えてしまいます。「多少月々の返済額が変わっても問題ない」という人なら良いでしょうが、「コロコロと返済額が変わるのは不安」「計画的に家計を安定させたい」という人には変動金利型よりも全期間固定金利型の方が向いているでしょう。
金利の安さだけではなく、金利の「全期間固定金利・変動金利・固定期間選択型」それぞれの特徴をしっかり理解した上で、自分に合ったものを選ぶようにしてくださいね。
[３]家探しはいつから始める？
ここまで、家探しを決意する大きなタイミングについて説明してきました。この項目では、より具体的に家探しをする“よくあるタイミング”について説明していきます。
ライフステージによるタイミング
結婚や出産などの人生での大きな転機に大きな買い物を検討される方はかなり多いです。
実際に、リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2019年度)によると、家を購入したきっかけは、結婚のタイミングが一番多いというデータが出ています。
当社で家探しをされたお客様で、家を買うタイミングで多い時期は
・結婚…賃貸はもったいないと感じ、若いうちから家を買うケース。
・出産…育児に適した環境、通わせたい学区内で家を買いたいというケース。
・子どもの入園や入学…希望している幼稚園や小学校の近くにある物件を買いたいというケース。
・子どもが独立した…夫婦二人の生活に適した広さや間取りの家を買いたいというケース。老後のことを考えて管理がしやすいマンションを検討される方が多い。
ひとつ注意しておきたい点は、持ち家は賃貸のように簡単には住み替えはできないので、「本当にこの土地で一生暮らしていけるのか」をしっかりご夫婦で話合ってから購入時期を決めることをおすすめします。特にお子様の学区については慎重にお考えください。
家を買う時点では、学区内の学校に通わせる予定だったとしても、お子様の成長とともに、私立受験を検討する可能性もあります。両方の可能性があるなら、交通アクセスの良い物件を選択するのも良いかもしれませんね。
年齢から住宅ローンの完済時期を逆算する
住宅ローンを組む時は、定年を迎える65歳までに住宅ローンを完済できるよう逆算して購入時期を決めましょう。
たとえば、40歳の時に住宅ローンを35年で組んだら、完済時は75歳になっています。定年を迎えた65歳から75歳までの10年間、どうやって住宅ローンを返済していくのかを考えておかなくてはなりません。退職金？老後の資金はどこから調達しますか？年金さえもどの程度もらえるか想像もつかない未来です。想像するとかなり怖いですよね。若い頃に「年収が上がるまで家を買うのは待とう」と考えたことを後悔する方も多そうです。
後悔しないためには、定年を迎える65歳までに住宅ローンを完済できるよう逆算して購入時期を決めることです。
40歳から65歳までの25年間を借入可能年数とし、「借入可能年数×年収の20％」を住宅ローンの上限額にしましょう。物件を探す際は、この上限額を超えないようにすれば老後に住宅ローンの返済で苦しむことは回避できるはずです。
[４]頭金はいくら必要？貯めてから買うべき？
家探しをするタイミングは分かったけれど、頭金がまだ溜まっていない。ある程度お金が貯まるまで家を買うのは待つべきなのか？とお悩みの方もいらっしゃることでしょう。
買いたいタイミングでお金が貯まっていれば良いですが、なかなかそうもいきませんよね。頭金を貯まるまでは家は買わない！という方も多いと聞きます。
お気持ちはよく分かるのですが、頭金が貯まるまで家を買わないという選択は正直おすすめしません。賃貸にお住まいの方は、頭金を貯めている間も家賃を支払わなければなりませんし、先に説明したように、年齢が上がるにつれ、健康上の不安や完済時の年齢も気になります。完済時の年齢から逆算してもまだまだ余裕があるのなら、数年間は頭金を貯めるために時間を使っても良いかもしれません。そうではないのなら早めに住宅ローンを組んで返済をスタートさせた方が結果的には家計を圧迫させない可能性の方が高いのです。
ただ、頭金はなくても問題ありませんが、自己資金だけは貯めておく必要があります。具体的にいうと、手付金と引っ越し費用です。手付金で100万円、引っ越し費用を多く見積もって50万円、合計150万円現金で用意しておいてください。
引っ越し費用は、業者によってはクレジットカード対応していることもあるのでさして問題はないですが、手付金がなければ売買契約を結べないので、絶対に現金で100万円は必要です。自己資金がないという方は、親から資金援助を受けるなどをして、何が何でもかき集めてください。
年収が低い、自己資金が少ない、といったお悩みはよく耳にしますが、手付金と引っ越し費用を用意できれば家は買えます。この諸費用を用意できるかどうかが、家を買えるか買えないかの分かれ目になると考えても良いぐらいです。
もちろん、住宅ローンの審査に通るかどうかは調べてみないことには分かりません。それなら調べてみましょう。いくらの家を買えるのか、住宅予算を出してみましょう。買うか買わないか悩むのは調べてからでも遅くないのです。
[５]まとめ
タイミングを先延ばしにしたら、家はずっと買えない。
家探しに悩んでいる人は、自分ひとりで悩みがちです。「買えるか買えないか」「今買うべきタイミングなのか」の見極めは、正直プロでないと判断が難しいところがあります。そして結局ほとんどの人は、答えが出ないから問題を先送りにします。「年収が上がってから」「頭金が貯まってから」といった具合に、買うタイミングを自ら逃がしてしまうのです。これではずっと家は買えません。
ミツバハウジングでは、お客様に合った住宅予算をご提案いたします。買えるか買えないか判断できない、今すぐ買う予定はないけれど相談だけしたい、という方も大歓迎です。強引な営業はいたしません。お気軽にお問い合わせください。
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